三类房产纠纷凸显以房养老制度缺失

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　　日前，北京丰台检方发布消息称，“以房养老”申诉案件不仅暴露出老年人缺乏法律常识和防范意识，相关制度的缺失也直接造就了纠纷“无法可依”的尴尬境地,最终迫使“以房养老”诉求落空，老人合法权益受损。

　　今年9月,国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。这一意见被简称为“以房养老”政策,拟于2014年上半年试行推广。此举引发舆论热议。

　　记者获悉,自2010年以来,丰台区检察院民行处共办理了22件涉及“以房养老”的申诉案件。检方通过调研认为,涉及“以房养老”的相关司法纠纷容易因老年人自身法律常识缺失、法律法规缺位等因素，导致“以房养老”愿望落空。

　　丰台检方称,上述“以房养老”的申诉案件主要涵盖三类纠纷：一是约定不明留下矛盾隐患。此类案件多发于农村家庭中,表现为老人与家属在拆迁补偿、房屋买卖、共同出资建房时,没有对日后房产的归属及相关利益分配进行明确约定，导致纠纷发生,老年人权益受损。如孙某申诉案中，孙某有一儿一女,均已成家。因房屋拆迁,孙某获得一套三居室,但其将房子登记在儿子名下并与儿子儿媳同住。后儿子离婚,法院将房屋判给儿媳,导致孙某无房可住。

　　第二是对承租房进行无权处分引发矛盾。此类案件主要缘于具有特殊产权性质的公租房和单位房，老人认为自己居住的房子归自己所有并有权处分，实际上公租房、单位房的产权人并不是实际居住人。如张某申诉案中，张父通过书面遗嘱将自己与外孙田某共同居住的公租房作为遗产留给张某。张父死后，张某根据遗嘱申请将自己变更为承租人，但张父的遗嘱因无权处分而无效，外孙田某又是张父生前的唯一共居人，最后由田某承租了该房。

　　第三是遗赠扶养协议存在瑕疵。此类案件主要发生在非家庭成员之间。如闻某申诉案中，闻某夫妇与保姆平某签订房屋买卖合同,约定以房子折抵保姆工资，平某负责两位老人的生养死葬。双方将房屋过户后，平某随即将房屋卖与第三人并携款而逃，下落不明，导致闻某人财两空。

　　“一方面是因为部分老人缺乏基本的法律常识和防范意识,订立瑕疵遗嘱或协议，使自身或其他利益相关人员权益受损,难以达到以房养老的目的。另一方面基于相关制度的不完善导致某些纠纷的处理无法可依。”丰台区检察院民行处负责人分析了“以房养老”落空背后的原因。他表示,近十年来，由于市场经济的迅猛发展和房屋政策的剧烈变化，相关法律法规先天的滞后性暴露无疑。比如《土地管理法》实施前的农村房屋买卖行为该如何定义问题、受赠人是否应该偿还赠与人之前支付的装修费用问题等，相关法律均未作出明确规定。

　　检方为此建议,通过借鉴国外成功经验，结合国内和区域实际，根据城乡老年群体居住环境的差异性，探索实行有针对性的以房助养措施。与此同时，还应做好面向老年人的普法宣传工作，切实保障老年人的合法权益。

　　此外，检方还建议，在大力推进“以房养老”之前，应当建立健全我国的社会保障体制，探索实行适合不同老年群体的养老助老举措。