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合作开发房地产存在的问题及解决方法

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2015-12-25

  一、合作建房双方如何出资

  合作开发双方不论是一方出土地、另一方出资金,还是双方既出资金又出土地,完全由合作双方根据自愿、平等的原则,进行协商,达成一致协议。重要的是作为出资的土地必须是通过出让取得的国有土地。该土地如果还是行政划拨土地,应当由土地使用单位在国土部门办理手续,缴纳土地出让金,将其名下的行政划拨土地使用权转为国有土地使用权。如果该土地是集体土地,应当首先在国土部门办理征地手续,由国土部门将集体土地通过征收转为国有土地,再办理国有土地出让手续,缴纳土地出让金,取得国有土地使用权。

  二、合作建房双方的主体资格合法

  合作开发双方法人的主体资格,根据我国《城市房地产管理法》等有关法规,如果合作开发是为了建商品房,其目的是为了出售盈利,那么,双方均应当是具有房地产开发资质,取得房地产开发企业执照的企业法人。如果出让土地的一方建房的目的是为了解决本单位的生产或办公用房,不对外出售盈利,则该方相当于自筹自建,就不需要设立一家房地产开发公司。一句话,只有房地产开发公司才能开发商品房,销售商品房,否则,就是主体资格不合法。

  三、合作双方应共同报建

  合作开发强调“合作”二字,双方应当在合作开发合同中约定共同负责立项报建和工程施工,并按照投资比例享受权利、承担义务。双方共同立项、共同报建,在一系列许可证件上共同列名,这既是享受权利,又是承担义务的表现。 如果合作建房双方在立项报建时只以一方的名义,而没有合作他方的名义,这在法律上就意味着是独家开发,而不是合作开发。那么,房屋产权登记发证时,产权证上就是独家名称,没有合作他方的名称。更通俗的说,出资的是双方,拥有产权的却是一方。这等于是另一方应当分配的房产面积变为购买房产,性质完全变了。 如果合作双方共同立项报建,共同开发建设,产权发证时,按照双方的合同约定比例的房屋面积、楼层、位置分别发给双方房产权证,这实际上也节省了一笔重复缴纳的税费。因此,合作双方应当是共同立项报建,否则,未参与立项报建的一方的权利很容易受损。

  四、合作开发税费如何合理分担

  合作开发双方应办理土地使用权变更登记手续,双方通过土地转让方式使双方各自名下拥有合同约定比例的国有土地使用权面积。原为集体土地的,应先征用为国有土地。原以划拨方式无偿取得的国有土地,应缴纳土地出让金,在国土部门办理出让手续。由此产生的土地出让金或征地及补偿费用应由投入土地的一方承担。国有土地使用权转让到投入资金一方的转让税费应由转让方和投资方按国家规定分别承担,也可以由合作双方协商承担土地转让的税费。 在合作开发建设中应缴纳的营业税、城建税、固定资产投资方向调节税,按照规定应由建设单位或房地产开发单位(即在项目报建文件中申报的单位)负责承担。总之,合作双方在签订合作开发合同之前,应当对各项投入和各项上缴的税费都应当事先了如指掌,根据权利与义务对等的原则,协商决定合作各方最后分配的比例和具体建筑面积。

  五、合作开发应共同管理共担风险

  按照合作开发的法律性质,由合作双方按比例投入(资金或土地),按比例享有房屋产权。这其中的权利(经营管理权)与义务(责任与风险)当然也应由双方按比例承担。如果一方全权负责经营管理,而另一方不参与经营管理(实际是放弃权利),那么,在建施工过程中如果出现管理漏洞,经营失误、工程事故、或者擅自违法抵押****、对外担保债务等等,轻则影响工程进展,出现预算超支,重则造成停工窝工等等。从法律上讲,对外承担债务、承担亏损,应当由合作双方按比例承担,这是无法回避的。因此,在合作开发建设中双方应当共同管理、明确分工,相互监督,在处理重大问题上应共同决定,共同承担责任。

  六、合作开发的土地或在建工程抵押

  在房地产开发中,开发商以土地或在建工程向银行抵押是一种通行的做法,但是自有资金最低不得少于工程投资总额的25。在合作开发中,一方投入 土地转让登记到双方共同名下之后,可以抵押****。但是何时****?****多少?****多久?这是双方应当协商决定的。值得注意的是,抵押人应当是合作双方,而不是投入土地的单方。双方应当共同承担归还银行****本息的义务,承担逾期还款的责任。 七、双方各自投入的土地、资金应否纳入共同监管 双方在签订合作开发项目合同时,应当约定投入土地和投入资金的具体时间,土地应在项目报建前转让登记到双方名下,按份共有。资金也应在报建前转帐到双方共同管理的专用帐户。如果土地、资金仍由各方独自管理,容易产生单位保护主义,影响合作。如果投入 土地先行到位,而投入资金迟迟不到,会影响工程项目的进展。所以,合作双方投入的土地、资金能够按照合同约定按时到位是合作成功的前提,各方投入的土地资金应当纳入合作各方共同管理,共同决定使用,共同承担风险责任

  七、合作中一方转让自己的权利义务与第三人再合作怎么办

  我国的民法、公司法对共有或合伙、合作、合资企业中一方转让权利义务都有明确的规定,即其他共有人或合伙人、合作方有优先购买权。在合作开发中,如果一方转让部分权利与第三人再合作,就会出现三方合作的局面,彼此之间的法律关系更为复杂,新参加的合作方虽然只是与转让一方签订合同,实际上与原合作的另一方同样产生利害关系。新的合作方的资信状况、诚实信用是否良好?转让双方是否恶意串通?所以,合作开发合同一经双方签订,双方应当全面履行义务,善始善终完成合作项目。如出现一方打算转让部分或全部权利义务时,首先应征得另一方的意见,另一方有优先受让的权利。在未征得另一方的书面认可时,单方面擅自转让权利义务的行为不产生法律效力。

  八、合作开发的房屋如何分配

  甲乙双方在签订合作开发建房合同时,房屋的设计图纸尚未出来。双方在合同中只能约定分配房屋的比例、面积及楼层。只有等到建设工程设计图审定之后,双方才能将各自分配的建筑面积、楼层位置、地下停车场等具体落实,同时按比例承担公共分摊面积。双方商定的房屋分配的具体方案作为补充合同,与合作开发建房合同具有同等法律效力,作为合作各方房屋产权登记的依据。

  九、合建的商品房预售怎么办

  合作开发的商品房在取得预售许可证时,就可以上市公开预售。如果双方分配的建筑面积大致相当的话,最好由合作双方共同组建售楼部对外销售,也可以共同委托营销代理公司销售。一个重要的法律问题是合作双方均应具有房地产开发资质和营业执照,双方均应在预售许可证上列名。预(销)售产生的各种费用,可由双方先行约定按分房面积的比例承担,也可以按各方实际销售的房屋建筑面积负担,具体方案由双方商定。

  十、合建房屋如何搞好物业管理

  根据物业管理法规的规定,房屋交付使用时,在业主委员会成立首先由开发商组建物业管理部或聘请物业管理公司对合作开发的物业负责管理。合作双方应当通过协商共同组建或共同聘请物业管理公司,由业主(包括开发商)按物业的建筑面积分别承担物业管理费用。上述的物业管理公司可以是合作开发的一方组建的,也可以是双方共同组建的。在业主委员会成立后,如果业主对现有物业管理公司不满意,可以向社会公开招标选聘优秀的物业管理公司。

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