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按份共有的房屋如何分割?

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2022-04-13


01 【案情简介】

     2003年,叶某与邹某以结婚为目的共同购买房产,邹某支付了21%的首付款(3.5万),余下79%由双方按揭还贷,几个月后,取得了登记在叶某和邹某名下的房地产权证,房屋为双方各占二分之一份额。2004年之后双方因性格不合分手,期间房屋贷款一直由叶某偿还,叶某也一直住在房子里,直到2019年,因所购房屋增值5倍,邹某诉至法院要求分割所购房产,请求将房屋拍卖所得价款的一半给予邹某。

 

 

 

02 【 法院判决】

     一审:确认房屋归叶某所有,邹某应协助叶某办理房屋的所有权过户登记手续,叶某应向邹某支付补偿款45万。

 

     二审:驳回上诉,维持原判。

 

 

 

03【 律师解答】

     1、邹某只出资了房款的21%,还能取得房产二分之一份额对应的价值吗?

     虽然邹某出资额不足房屋总价款的一半,但是双方在房地产权证中明确约定了各自占有房屋份额的二分之一,因此双方各享有该房屋二分之一份额,在其所有权范围内依法享有处分、收益的权利。

 

     2、房屋分割是否应该按出资金额比例分割?

     本案中房屋分割应按房屋所占份额进行分割,按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权,房产证中双方明确约定了各自份额,在本案中,叶某出资比例虽多于邹某,但叶某自2004年以来一直占有使用案涉房屋,如按照出资比例分割则显失公平。

 

     3、邹某的诉讼请求是否已经过了诉讼时效?

     共有物分割请求权是指共有人对其享有共有权的确认并以此为基础请求分割共有物,其本质是形成权,故不应适用诉讼时效的规定。

 

     4、该如何分割涉案房屋呢?

     在不能协议分割的情况下,对共有物的分割有三种具体的分割方法,即实物分割、折价分割和变价分割。对房屋进行实物分割将影响其居住功能,也会减损其价值,故不宜采用;通过折价分割的方式,由叶某取得邹某的房屋份额并向叶某支付补偿款,相较变价分割更有利于对房屋的处置。

 

      5、房产分割应以何时的价值计算?

     折价分割应以分割时共有物的现值作为计算价款的依据。邹某在2019年起诉主张分割房屋,故应以该时间点的房屋价值作为折价分割的计算标准。

 

     6、叶某出资多于邹某,叶某能要求邹某返还多支出的部分吗?

     由于叶某要求返还多支出部分金额的请求权与本案不是同一法律关系,法院不予一同处理,叶某可以另案起诉邹某要求返还多支出的部分。

 

 

 

04 【律师建议】

     男女双方在恋爱期间共同购置的房屋,事先可不约定共有状态和房产份额,此时房屋按共有财产处理。对共有财产的分割,有协议的,按协议分割;无协议的,分割时采取按份原则处理,并且考虑共有人对共有财产的贡献大小,适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况,对共有财产明确出资数额比例的,应当按照出资额比例享有份额。因此,共有人的实际出资和投入将直接影响到共同共有物的分割份额。

 

 

 

05 【法条链接】

    《中华人民共和国民法典》:

     第三百零三条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产,以维持共有关系的,应当按 照约定,但是共有人有重大理由需要分割的,可以请求分割;没有约定或者约定不明确的,按份共有人可以随时请求分割,共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的,应当给予赔偿。 

     第三百零四条 共有人可以协商确定分割方式。达不成协议,共有的不动产或者动产可以 分割且不会因分割减损价值的,应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的,应当 对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。 

    共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的,其他共有人应当分担损失。

     第三百零五条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在 同等条件下享有优先购买的权利。

     第三百零九条 按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定;不能确定出资额的,视为等额享有。

 

 


 

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