上海市虹口区动迁案例：私房翻建得到父母认可，对于翻建部分的动迁利益是否由翻建人所有？

实务观点

根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的规定，征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人。也就是说，私房的征收以产权平移为原则，房屋产权人为被安置人，产权人去世的，征收补偿利益归继承人享有。

在大多数私房中，由于面积狭小，往往存在翻建的情况，根据1988年起施行，2010年被废止的《上海市城镇私有房屋查险督修管理办法》第10条规定：“房屋所有人申请翻建危房必须符合城市规划要求，并须凭有关证件向房屋所在地区、县规划建筑管理部门办理申请手续，领得建筑许可证后，方可施工。”第17条规定：“私有房屋翻建后，房屋所有人应持有关证件向房屋所在地房管部门和土地管理部门办理有关变更登记手续。”由此可见，私房翻建后，应由房屋所有人办理新的产权登记，翻修后变更登记的主要目的在于确定房屋状况或权利人的变化，如增加产权人或者扩大房屋的登记面积。所以，在有翻建审批手续的情形下，私房翻建后经过政府的部门批准进行产权登记，翻建面积会相应计入产证面积。但是，国有土地上的私房有些翻建由于历史原因，没有登记或者没有获得翻建审批导致无法登记，在拆迁时按照房屋“三块砖”进行安置补偿时，翻建的面积如何分配呢？在司法实践中，通常按照私房产证登记的产权人和面积进行安置，这个时候如果翻建人不能以翻建扩大面积作为获得房屋产权的依据，对于翻建人来说是不公平的。因此，为了平衡原始产权人和翻建人的利益，在确定动迁利益时，有证据证明对私房翻建贡献较大的人，按照贡献可以适当多分。如果产权人曾出具合法有效的声明来证明翻建的出资情况，甚至明确说明翻建部分归翻建人所有，那么较为公平的做法就是遵循产权人的意思，翻建部分的动迁利益由翻建人所有。

本案中，系争房屋是陈某4夫妇的私房，陈某1、陈某2、陈某3是其子女。该房屋在2004年翻建时，陈某4夫妇已出具书面说明，明确表示房屋翻建后二、三层由出资翻建的陈某1所有，法院认为该法律行为合法有效，属于对翻建后房屋的权利进行了约定分配，对当事人及其继承人均有法律拘束力。所以，在陈某4夫妇去世后，其产权份额由子女继承，其中二、三层面积相关的利益归陈某1所有，其他相关利益归子女三人均分。

案情简介

法律分析