浦东法院：宅基地上建房时的家庭成员可认定为拆迁安置人员吗？

【基本案情】

原告庄某某向本院提出诉讼请求:1、分割上海市浦东新区金桥镇陆行村金家圈X号房屋拆迁获得的安置房屋和安置款人民币（下同）91,929元；2、确认浦东新区金睦路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室房屋归两原告所有；3、被告协助原告办理所获得房屋的产权登记。

审理中，原告撤回第3条诉讼请求。

事实和理由:原告庄某某与被告顾某2于1998年10月结婚，婚后育有一子即原告顾某1，两人于2006年6月离婚。

婚姻存续期间，庄某某、顾某2与顾某2的父母顾某某、钱某某居住在上海市浦东新区金桥镇陆行村金家圈X号，该房屋申请建造时申请表上还有顾某某的父亲顾某康的名字。

2011年7月，该房屋被拆迁，顾某2签订拆迁协议，钱某某、顾某某、庄某某、顾某1为安置人员，安置5套房屋和补偿款91,929元。

5套安置房屋为本市浦东新区金睦路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室和1102室以及一套期房。

庄某某与顾某2曾约定，顾某2所获得的份额全部给庄某某，但顾某2、钱某某、顾某某获得房屋和补偿款后，迟迟没有分割。

顾某某于2016年5月去世。

被告顾某2、钱某某辩称，不同意原告的诉请。

签订协议时是正好五莲路的房屋要做公司抵押贷款，五莲路的房屋有顾某1名字，当时他未满18岁，所以必须要庄某某同意，庄某某要求顾某2签署协议，顾某2没有细看协议，签了3份协议，还给了120万现金。

协议书约定顾某2的动迁安置的房屋份额给庄某某的前提是顾某2欠庄某某的钱不给，但后来顾某2还给庄某某120万元。

协议中约定按每平方米4,000元抵押给庄某某是不合理的，当时讲要复婚，顾某2才同意签协议的。

庄某某只能享有45平方米，顾某1享有90平方米，超过部分应该按照市场价进行折算。

顾某2欠庄某某的钱款应该扣除120万元，其余的钱款顾某2或给现金或将房屋按市场价折抵。

被告陆某某庭后辩称，其可继承顾某某的遗产归顾某1所有。

2002年申请建房时顾某康虽在申请表上，但顾某某家建房与陆某某、顾某康夫妻无关，陆某某、顾某康夫妻早先分给过顾某某平房，后顾某某翻建楼房，与顾某康、陆某某夫妻无关。

陆某某夫妻有自己的宅基地，获得了动迁，现陆某某居住的房屋即是自己的房屋动迁所得，顾某康在动迁前已去世。

经审理，本院确认如下事实:

被告顾某2是已故的顾某某和被告钱某某夫妻俩的儿子，与庄某某于1998年10月结婚，婚后生一子即原告顾某1。

顾某2与庄某某于2006年6月离婚，顾某1随庄某某共同生活。

顾某某于2016年5月31日去世。

顾某某的母亲是被告陆某某，父亲顾某康于2004年去世。

2002年11月，顾某2申请建房，庄某某、顾某1、顾某某、钱某某、顾某康为家庭成员，其中顾某2和顾某1为独生子女，顾某康为1/2，计算建房人数时在册为5

人，不在册1/2人，独生子女2人，总人数为7.5人。

申请表写明现有住房112平方米。

土地管理所审核意见为:1、该户无土地证，1981年新区批56×2层（自留地）；2、同意在宅基地范围补证48×2层，在规划地批建56×2层，用地112平方米；3、批后，总建筑占地160平米，总建筑面积320平方米，宅基地总面积224平方米。

上述房屋的地址为浦东新区金桥镇陆行村金家圈X号。

2006年6月，庄某某与顾某2协议离婚。

双方于6月21日签订的自愿离婚协议书约定顾某1随顾某2共同生活，庄某某放弃浦东新区五莲路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权份额归顾某2，佳乐路XXX弄XXX号XXX室房屋归庄某某所有，贷款80万元左右由顾某2承担，5年内还清，顾某2自愿补偿庄某某90万元，根据沪浦土供（2004）A003号文批建占地50平方米的自建房屋，双方各得50%。

2009年12月31日，庄某某与顾某2签订协议书，明确因顾某2未履行离婚协议书的内容，双方达成如下协议:1、顾某2未归还的贷款86万元，庄某某在出售该房后将售房款64万元借给顾某2使用，合计150万元，顾某2未还；2、自愿补偿款90万元未履行；3、2009年3月8日，顾某2请求庄某某代为归还拖欠他人款项60万元；4、上述三项合计300万元，顾某2同意将其名下根据沪浦土供（2004）A003号文批建占地50平方米的自建房屋之所有权份额及由该所有权所产生的其他权益转让给庄某某（包括但不限于该房屋所有权份额、房屋出售租金收入及未来可能因该房屋动迁所涉及的动迁补偿等），用于抵扣上述欠款；该房屋权益转移的最终截止日期为该房屋动迁补偿协议签订后一个月内，若超过该期限未能办理该权益的转移或者顾某2反悔，则顾某2应从违反本协议之日起向庄某某支付未归还部分欠款的20%的违约金；如动迁所得为房屋，顾某2同意无条件将动迁所得房屋产权转让到庄某某名下或庄某某指定人名下，如上述权益不够抵扣所有欠款，由双方另行商议余款支付方式。

顾某2同意自本协议签订之日起每月向庄某某支付2,000元作为所欠款项之利息，直至欠款还清为止……6、因事实上顾某1一直随庄某某生活，现顾某2同意顾某1随庄某某共同生活……

2011年7月2日，顾某2、顾某某作为乙方，上海轨道交通十二号线发展有限公司作为甲方，上海浦东城厢房屋拆迁有限公司作为甲方的代理人即房屋拆迁实施单位，就陆行村金家圈X号房屋的拆迁安置事宜签订上海市征用集体所有土地房屋拆迁安置补偿协议。

协议明确应安置人员包括顾某2、庄某某、顾某1、顾某某、钱某某共5人，其中独生子女2人。

根据协议和结算单，被拆迁的房屋确认有证面积320平方米、照顾面积40平方米，共计360平方米；房屋重置价为每平方米707元、853元、562元、668元、547元；土地使用权基价为每平方米1,950元，价格补贴为每平方米450元；甲方应支付乙方各项补偿款1,722,676元，包括，货币补偿款1,150,733元[（106.14×（1,950+450+707）+227.64×（1,950+450+853）+26.22×（1,950+450+668）]、无证面积旧料回收款63,073元、棚舍补偿款8,205元（根据口径，无证15平方米作棚舍补偿）、阳台补偿款20,118元（单价853元、757元）、附属设施补偿款40,917元、装修费155,248元，奖励费16,000元、速迁费16,000元、优惠奖励费4万元、过渡费41,842元（8×356.17/414.38×360×12+8×58.21/414.38×360×30）、搬家费7,200元、设备迁移费3,340元，照顾大病2人6万元（顾某某、钱某某）、一次性照顾困难补助2户10万元；安置5套房屋，建筑面积总共414.38平方米，总价1,630,747元；各项费用相抵后，甲方应付乙方91,929元。

涉及房屋重置价、装修、附属设施等评估的分户报告单及估价汇总表分为顾某某、顾某2、庄某某三人名下，其中顾某某名下的房屋为2处1995年建造的房屋，另2人名下的房屋均为2006年建造的房屋，顾某某名下的装修补偿款为54,340元、附属设施补偿款为16,356元，顾某2和庄某某名下的装修补偿款合计为100,908元、附属设施补偿款为54,340元。

据动迁口径，每人享有40平方米的认定面积，独生子女算2人，实际有证面积超过按人数计算的认定面积的，按实际面积计算；7人以上算2户，10人以上算3户，每份协议应安置平价面积以全部货币补偿款除以安置房屋均价每平方米3,600元计算；每一户可照顾10平方米平价面积、20平方米优惠价面积，优惠价为每平方米5,100元。

涉案应得安置房屋平价面积为319.65平方米（为货币补偿款除以安置房屋均价每平方米3,600元），该户人口7人，算2户，照顾平价面积20平方米、优惠价面积40平方米，此外因考虑其家中2人倒流户口未计入分配，为此照顾多购34.73平方米，故实际安置414.38平方米，其中优惠价面积为74.73平方米。

安置的5套房屋地址、面积、单价（平价）分别为:曹路XXX-XXX-XXX-XXX号XXX室（现址为海容路XXX弄XXX号XXX室）58.21平方米（实际面积为57.35平方米）、3,672元；金睦路353弄4套，①45号1204室，116.38平方米、3,780元，②47号1101室、79.85平方米、3,600元，③47号1102室、79.15平方米，3,600元，④9号1501室、80.79平方米、3,888元。

结算单中将所有优惠价面积款均计入9号1501室房屋，故该套房屋的结算价款为404,684元（6.06×3,888+74.73×5,100）。

顾某2未经庄某某同意，签署了拆迁安置房屋产权人、使用人确认书，确认金睦路XXX弄XXX号XXX室产权人为顾某2、金睦路XXX弄XXX号XXX室和海容路XXX弄XXX号XXX室为顾某1、金睦路XXX弄XXX号XXX室为顾某某和钱某某、金睦路XXX弄XXX号XXX室为庄某某。

2015年6月23日，庄某某与顾某2再签订协议书一份，明确，顾某2自与庄某某离婚至今欠庄某某本金累计300万元，至今连利息都尚未付清，双方经再次协商达成如下协议:1、顾某2曾在双方2009年12月31日签的协议中承诺用其在陆行村金家圈X号房屋的所有权及动迁补偿份额抵销部分上述债务，故金睦路XXX弄XXX号XXX室及1102室（其中一套为庄某某份额，另一套为顾某2的份额抵销）产证办到庄某某一人名下后，顾某2欠庄某某的剩余本金为268万元，顾某2其他安置房也归庄某某所有，按4,000元/平方米抵债。

2、自2015年6月起，顾某2按8%年利率按月支付利息，即每月利息为2万元，于每月底前支付，至上述2套房屋产证办到庄某某名下后，按剩余本金支付利息。

3、顾某2承诺尽快还清上述本金及利息余额。

同日，双方还签订了一份协议，明确双方就金家圈X号房屋的拆迁补偿达成如下协议:1、根据双方2009年12月31日签订的协议书，顾某2在该房屋中享有的拆迁补偿利益归庄某某所有。

2、该房屋的动迁安置中，金睦路XXX弄XXX号XXX室和1102室归庄某某所有。

3、金睦路XXX弄XXX号XXX室为顾某1所有。

4、因顾某1实际随庄某某居住生活，故其安置房归庄某某代为管理。

5、顾某2已将上述3套房屋交付庄某某，应顾某2要求，庄某某同意将金睦路XXX弄XXX号XXX室和1102室出租给顾某2使用2年，于2015年10月31日前归还，并付2年租金3万元。

6、顾某2承诺在上述3套房屋可以办理产证时及时配合办理。

安置的5套房屋均已办理入住，目前金睦路XXX弄XXX号XXX室由庄某某占有使用，其他房屋均由顾某2控制。

5套房屋中，海容路XXX号XXX室房屋尚未取得大产证，其他房屋均可办理小产证。

顾某2称由于欠他人钱款，已将金睦路XXX号XXX室、XXX号XXX室和1102室房屋出售，并提供了买卖合同和部分与他人的借款合同、欠款框架解决协议等。

审理中，两原告表示，两原告主张的3套房屋中，金睦路XXX弄XXX号XXX室和9号1501室归庄某某所有，47号1101室归顾某1所有，但对外两原告统一结算，如涉及折价款支付，由两原告共同支付；要求与被告析清房产，如涉及共有，要求取得房屋，向对方支付折价款；庄某某称顾某2没有给过120万元现金给本人，只是零零碎碎给过儿子的抚养费。

顾某2表示，如果涉及房屋共有，要求取得房屋，有能力支付50万元以内的折价款。

顾某2同意原告在判决后支付折价款。

双方一致同意所有的房屋均按每平方米38,000元作价。

以上事实，有下列证据证明:

一、原告提供的证据:

1、上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议、结算单；

2、上海市浦东新区农村个人建房用地申请表；

3、被拆房屋处的户口簿；

4、关于顾某某死亡信息的常口历史库信息资料；

5、关于顾某康与陆某某、顾某某之间的关系的户籍证明，关于顾某某与钱某某、顾某2关系的户籍资料摘抄；

6、庄某某与顾某2的离婚证、自愿离婚协议书；

7、庄某某与顾某2签订的协议书3份；

8、关于5套安置房屋的上海市房地产登记簿。

二、本院调取的动迁资料，包括结算单、残疾人证、照顾审核表、超面积上报备案表、估价汇总表、装修补偿估价表、附属物补偿估价表、分户报告单、拆迁估价汇总表、产权人使用人确认书、海容路XXX弄XXX号XXX室房屋的入户通知书。

三、顾某2提供的出售3套房屋的证据，包括金睦路XXX弄XXX号XXX室房屋的动迁安置房买卖协议、收款收据、转账凭证，居间协议、买卖合同，金睦路XXX弄XXX号XXX室和1102室房屋的房地产买卖居间协议、买卖合同及与他们签订的借款合同、欠款框架协议；

四、当事人的陈述。

【法院判决】

法院认为，庄某某与顾某2签订的3份协议的核心内容是由顾某2用其在陆行村金家圈X号房屋中的全部拆迁利益抵债给庄某某，本案的主要争议焦点在于该约定是否应予履行。

顾某2称签订3份协议时或未细看内容，或庄某某谈复婚，又称给过庄某某120万元，但均未举证证明。3份协议关于顾某2用其全部动迁利益抵债的内容前后一致，说明了该内容是双方的真实意思表示。

双方的约定不违反法律规定，对双方具有约束力，应予履行。

本案首先需要厘清各安置人员的应得动迁利益，然后再根据庄某某与顾某2的协议处理顾某2的应得份额，根据法律规定及当事人的意愿处理顾某某的遗产，根据法律规定、当事人的愿意及本案的实际情况最终对房屋作出分配处理。

首先是关于各项补偿款的分配。

1、土地的货币补偿款。

宅基地以家庭为单位。

2002年申请建房时，顾某某、钱某某、顾某2、庄某某、顾某1为家庭成员，顾某康虽列为家庭成员，但其本人另有宅基地，不应享有本处的宅基地，且其本人早已去世，故不应享有涉案土地的权利。

本次拆迁安置人员为顾某某、钱某某、顾某2、庄某某、顾某1，因此土地补偿款应归该5人共同享有。

基于独生子女增加的面积应由父母与子女共享，而涉案被拆房屋面积远多于按人头核算的面积，按实际人数平均计算不损害享有独生子女安置政策的人员的利益，因此本案认定的被拆面积宜按实际人数平均分配计算。

按户数增加的面积由于户数不是考虑人员结构而是考虑人头数，故因户数增加的面积亦按实际人数平均计算。

土地补偿款共计864,000元，人均172,800元。

2、房屋货币补偿款。

此次拆迁的房屋权利凭证为2002年批准的建房申请，按该申请表，被拆房屋分为三部分，一部分为1981年批建的112平方米（56×2），一部分为此前未获批复而此次获补证的96平方米（48×2），一部分为此次批复的112平方米（56×2）。

根据批复，所有的房屋均为楼房，据陆某某陈述，顾某康、陆某某夫妻早年给过顾某某平房，而后来翻建为楼房均与陆某某夫妻无关，因此顾某康虽被列为2002年申请建房的家庭成员之一，但其既不应享有该处的宅基地权利，实际与房屋的建造亦无关，因此，顾某康对涉案被拆房屋及相应的货币补偿款不享有权利。

根据评估时的分户报告，最早建设的房屋为1995年，说明1981年批建的房屋已于1995年翻建，而1995年翻建时与庄某某、顾某1无关，因此最早有证的112平方米的房屋货币补偿款应归顾某某、钱某某、顾某2享有。

获得补证的96平方米因其获得补证与庄某某、顾某1有关，因上述房屋的建造时间不明，不能确定庄某某、顾某1出资，因此顾某某、钱某某、顾某2作为出资人，庄某某、顾某1作为未出资人，出资人与未出资人按7比3的比例确定各人所得的补偿款。

2002年后新建房屋的获批与上述5人有关，但顾某1未成年，未出资，其他人员认定为出资人，出资人与未出资人仍按7比3的比例确定各人所得的补偿款。

根据拆迁实际操作方法，在确定房屋货币补偿款时系根据批建的面积及就高从所评估的所有房屋包括有证房屋和无证房屋中取价高者作为计算货币补偿款的计算依据，本案在确定三部分房屋的货币补偿款时，则参照建造时间的早晚从高到低确定，2002年后建造的112平方米按最高价确定，2002年获得补证的96平方米

其次，再次为1995年的房屋。

依上述方法核算，顾某某、钱某某、顾某2、庄某某、顾某1获得的房屋货币补偿款依次为79,239.21元、79,239.21元、79,239.22元、30,671元、18,344元。

3、旧料回收、棚舍、阳台、附属设施、装修、设备移装等补偿款。

上述费用均涉及出资，顾某1未成年，未出资，故不享有。

基于2002年的申请建房时违章获补证的情况，认定无证房屋为2002年后发生，故无证的旧料回收款、棚舍（实为无证旧料回收）款归其余4人均享，阳台补偿款根据计算的单价，亦认定为2002年之后发生，亦由4人均享。

装修补偿款、附属设施根据分户报告单情况，顾某某名下的装修和附属设施补偿款由顾某某、钱某某享有，其余的由4人均享。

经核算，顾某某、钱某某、顾某2、庄某某依次享有90,399.25元、90,399.25元、55,051.25元、55,051.25元。

4、奖励费、速迁费、优惠奖励费、过渡费、搬家费、一次性照顾困难补偿。

上述补偿款或与户数有关，或与被拆迁面积有关，均平均分配，每人得44,208.40元。

5、大病补偿款。

归实际补偿对象，即顾某某与钱某某各得3万元。

综上，顾某某、钱某某、顾某2、庄某某、顾某1应得补偿款依次为416,646.86元、416,646.86元、351,298.87元、302,730.95元、235,352.46元。

关于安置房屋的分配。

据本次拆迁口径及涉案安置面积的核算办法，每人所得的货币补偿款按平均按置价每平方米3,600元核算可购平价面积，按2户照顾的20平方米平价面积和其余的优惠价面积由5人均享。

实际取得的海容路XXX弄XXX号XXX室房屋的面积比原定面积少了0.86平方米，最终获得的安置面积为413.52平方米，因此核定各人应得面积时按实际获得的413.52平方米计算，原定优惠价面积为74.73平方米，核算时减少0.86平方米，按73.87平方米计算。

经核算，顾某某、钱某某、顾某2、庄某某、顾某1每人应得的平价面积依次为74.01平方米、74.01平方米、74.01平方米、60.52平方米、57.10平方米，应得的优惠价面积依次为14.77平方米、14.77平方米、14.77平方米、14.77平方米、14.79平方米，应得的总面积依次为88.78平方米、88.78平方米，88.78平方米、75.29平方米、71.89平方米。

根据顾某2与庄某某的协议，顾某2应得的动迁利益均归庄某某所有，因此顾某2应得的补偿款归庄某某享有，应得的安置房屋面积亦归庄某某享有，顾某2不再享有本人的动迁安置款和安置面积，庄某某应得补偿款为654,029.82元，应得安置房屋面积为164.07平方米，其中平价面积134.53平方米，优惠价面积29.54平方米。

因顾某某去世，顾某某的动迁利益由其法定继承人即陆某某、钱某某、顾某2平均继承。

陆某某表示应由其继承的份额归顾某1所有，于法不悖，应予准许。

继承后，钱某某、顾某2、顾某1应得补偿款依次为555,529.15元、138,882.29元、374,234.75元，应得安置房屋面积依次为118.37平方米（平价面积98.68平方米、优惠价面积19.69平方米）、29.59平方米（平价面积24.67平方米、优惠价面积4.92平方米）、101.49平方米（平价面积81.77平方米，优惠价面积19.72平方米）。

关于房屋的分配及应承担的房价款的计算。

两原告应得面积共计265.66平方米，要求取得的金睦路XXX弄XXX号XXX室、47号1101室、9号1501室3套房屋面积共计277.02平方米，3套房屋的面积比两原告应得面积仅多11.46平方米，两原告的要求合理，可予准许。

两原告要求取得的3套房屋中在两原告中自行分配，由庄某某取得金睦路XXX弄XXX号XXX室、9号1501室，由顾某1取得金睦路XXX弄XXX号XXX室，无不当，予以准许。

钱某某应得118.37平方米，顾某2应得29.59平方米，根据实际情况，确定金睦路XXX弄XXX号XXX室归钱某某所有，海容路XXX弄XXX号XXX室归钱某某与顾某2各半所有。

因海容路XXX弄XXX号XXX室房屋尚未取得大产证，尚不能办理小产证，本院判决确定该套房屋将来权利的归属。

顾某2未经两原告同意将房屋出售给他人，不影响本案的处理，相应的后果应由其自行承担。

各人应得的平价面积均归各自实际享有，因此，每人实际取得的房屋面积中，除去自己应享有的平价面积外，其余的为优惠价面积。

由于拆迁结算时将所有的优惠价面积放入金睦路XXX弄XXX号XXX室结算，应将该房的结算价款404,684元（6.06×3,888+74.73×5,100）与平价款314,111.52元之差计90,572.48元作为本次拆迁优惠价面积的增付款由取得房屋的人按各自的实得优惠价面积比例分担。

原告取得3套房屋的平价房款分别为439,916元、287,460元、314,111.52元，合计1,041,487.52元，另应支付60.72平方米优惠价面积的增付款74,449.18元（90,572.48/73.87×60.72）。

钱某某实得面积合计为107.83平方米，应付平价房款为390,234.60元，应付优惠价面积增付款9.15平方米，应支付优惠面积与平价的价差款1,212.74元（90,572.48/73.87×9.15）。

顾某2实得面积38.675平方米，应付平价房款为105,294.60元，应付优惠价面积增付款4,910.56元（90,572.48/73.87×4.005）。

两原告多得11.46平方米，该面积属优惠价面积范围，又，该11.46平方米的安置价已确定全部由两原告支付，故该部分面积应由两原告按照市场价每平方米38,000元与安置优惠价每平方米5,100元之间的差额向被告支付折价款。

相应地，钱某某比应得面积少得的10.55平方米和顾某2比应得面积少得的0.915平方米由两原告按前述办法支付折价款，分别为346,930.50元和30,103.50元。

综上，两原告共可得各类补偿款计1,028,264.57元，应支付3套房屋的房价款共计1,115,936.70元，应补差额87,672.13元。

顾某2因继承可得的补偿款为138,882.29元，应支付房价款110,205.16元，应得差额为28,677.13元。

钱某某应得补偿款555,529.15元，应付房价款401,447.34元，应得差额为154,081.81元。

基于钱某某有民事行为能力障碍，已经领取的9万余元补偿款情况不明，本院确定两原告应支付的差额款支付给钱某某，至于已经领取的9万元再与两原告无关，由顾某2与钱某某内部处理。

两原告还应分别向钱某某和顾某2支付房屋折价款346,930.50元、30,103.50元。

两原告共应给付钱某某434,602.63元，给付顾某230,103.50元。

被告陆某某经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。

依照法律规定，判决如下:

一、上海市浦东新区金睦路XXX弄XXX号XXX室、9号1501室房屋归原告庄某某所有；

二、上海市浦东新区金睦路XXX弄XXX号XXX室归原告顾某1所有；

三、上海市浦东新区金睦路XXX弄XXX号XXX室房屋归被告钱某某所有；

四、甲方上海轨道交通十二号线发展有限公司与乙方顾某2、顾某某于2011年7月2日签订的上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议中乙方取得上海市浦东新区海容路XXX弄XXX号XXX室房屋所有权的权利归被告钱某某和顾某2享有，各占1/2；

五、原告庄某某、顾某1于本判决生效之日起三十日内共同给付被告钱某某434,602.63元、给付被告顾某230,103.50元。

【分析】

1、根据法律规定，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。因此，双方对动迁款分配的约定不违反法律规定，对双方具有约束力，应予履行。

2、宅基地上建房时的家庭成员，一般可认定为拆迁安置人员，但他处另有宅基地除外，土地补偿款按实际人数平均分配计算；房屋货币补偿款根据对房屋建造的关系及贡献度分配。

 

转载于公众号：征收利益分割案例研究