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抵押房可以出售吗?

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2018-06-06

  摘要:房产抵押期间,抵押人能否将抵押房出售?如果经过抵押权人同意或者房屋买卖中的另一方代位清偿债务的,可以出售。详情,请看下文。

  一、抵押房可以出售吗?

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  根据我国《物权法》第191条规定,抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代位清偿债务消灭抵押权的除外。

  所以,抵押房可以出售,但需要征得抵押权人的同意,或者买卖中的另一方代抵押人偿还抵押贷款。

  二、抵押房如何买卖?

  1、转按揭

  最简单直接的一种方法。什么是转按揭呢?是指把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。

  在二手房买卖中通俗的讲就是把个人住房出售或者转让给第三人来办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。

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  2、用买方的首付款缴清剩余贷款

  这是当下二手房交易中最多应用的模式。这种模式适用于原房主贷款额度较低或者原房主已经归还大部分贷款,所剩贷款数目不大的情况。

  通常情况下,买家会认可首付房产总成交额的30%至40%,卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清,然后撤销房产的抵押登记,来进行下一步交易。

  3、利用银行贷款来缴清剩余贷款

  如果以上两种方法都行不通,那么卖家可以考虑用其名下的抵押物(如其他房产),以结清按揭贷款。

  如果卖方想在卖出房产之前将贷款还清,或买方虽然看好但不愿意购买贷款未缴清的房产,可以采取这种方式,但前提是房主有银行认可的抵押物(如其他房产)用来向银行申请贷款。

  这样房主就可以通过抵押向银行贷出一定的款来付清想要出售的房产贷款,促成交易的成功。之后等买家付了房屋全款之后再还清银行抵押贷款。

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