公房拆迁安置中法定继承与租赁权利的界定（附解释-民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷的适用）

徐某林与上海市奉贤区住房保障和房屋管理局房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事案

案　　由：民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷

原告：徐某林，男，1951年5月21日生，汉族，住上海市奉贤区。

被告：上海市奉贤区住房保障和房屋管理局

第三人：上海奉房置业有限公司。

第三人：上海市奉贤区土地储备中心

原告徐某林与已故孤老徐某某系亲戚关系。1995年，徐某林与徐某某签订了公证的《遗赠扶养协议书》，约定由徐某林负责照顾徐某某的日常生活、承担生活开支及医疗费用，并料理其身后事，徐某某的财产则遗赠给徐某林。徐某某生前租住在上海市奉贤区齐贤镇长乐小区33号103室公租房，该房屋由被告奉贤区住房保障局管理。2002年徐某某去世后，徐某林继续租住在该房屋，并按时缴纳租金。

2010年12月22日，第三人奉贤区土地储备中心与奉房置业签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》，约定对包括徐某某原租赁房屋在内的房屋进行拆迁补偿安置。根据协议，奉房置业作为承租方，选择以产权房屋调换的方式进行补偿，奉贤区土地储备中心需支付货币补偿款278,784元，并提供54.3平方米的安置房屋以及其他相关费用，总计补偿款336,230元。然而，原告徐某林在房屋拆迁过程中未被通知，导致其尚有衣物、家具等财物在房屋内未取出，且未能获得相应的拆迁安置补偿。

2018年，原告徐某林无法与第三人沟通，并向法院提出诉讼请求：1、判令被告及第三人对原告进行拆迁安置或给予相应补偿款336,230元；2、判令被告及第三人赔偿原告财物损失人民币30,000元。

本院认为，本案原告徐某林和徐某某于1995年12月29日签订的《遗赠抚养协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。原告徐某林在徐某某晚年，在徐某某租赁房屋内，照顾徐某某的日常生活，负责生活开支和医疗费用，并料理了徐某某的丧事。徐某某去世后，徐某林仍居住于徐某某的租赁房屋，并按约缴纳相应的租赁费用，第三人奉房置业也接受原告徐某林租赁的事实。且在第三人奉房置业与奉贤区土地储备中心签订补偿安置协议中，也是以承租人名义签订，明知系争房屋存在承租人。对于被告奉贤区住房保障局和第三人奉房置业称原告徐某林不符合《上海市房屋租赁条例》第四十一条的规定，不具备租赁权利的说法。本院认为，《上海市房屋租赁条例》第四十一条是针对房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系处理的意见性规定。上海市房屋土地资源管理局关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见二的第十二条规定，享有继承的承租人包括原承租人的配偶、子女、父母和其他人。而原告徐某林和徐某某存在遗赠抚养关系，其享有法定第一顺序之上的继承权利；且徐某林自1995年起至2002年徐某某过世，为照顾徐某某一直与徐某某生活在一起，徐某林又系本市常住户口，理应享有继承权，故对被告和第三人的抗辩意见本院不予采信。根据《上海市房屋租赁条例》第十四条第四款规定，公有居住房屋的出租人不得终止租赁关系，动迁补偿方案也明确原则上保持租赁关系。原告徐某林已经作为系争房屋的实际承租人，在系争房屋动迁后，理应享有取得安置补偿的权利，故对原告要求安置补偿的诉讼请求予以支持。对于原告主张的赔偿损失的请求，未能提供相关证据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：

一、第三人上海奉房置业有限公司于本判决生效之日起十日内对原告徐某林安置54.3平方米的公租房；

二、第三人上海奉房置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告徐某林补偿款(包括：搬家补助费1,000元、速迁奖50,000元、奖励费2,710元、装修及附属物1,936元、首季度过渡费1,800元)合计57,446元；

三、驳回原告的其余诉讼请求。

根据《最高人民法院新民事案件案由规定理解与适用》解释，民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷是指作为平等民事主体的拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。

不过确定该案由需要注意的问题是：

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，征收国有土地上的房屋可以采取订立补偿协议的方式。房屋征收部门与被征收人依照条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和期限等事项，订立补偿协议。国有土地上房屋的征收征用补偿协议属于行政协议，由此引发的纠纷，属于行政诉讼的受案范围，不属于民事诉讼受案范围。对于实践中大量存在的平等民事主体之间因拆迁补偿合同引发的纠纷，因无法纳入行政诉讼受案范围，可作为民事案件受理，适用本案由。

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