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上海社科院朱连庆:房价只涨不跌的几大理由

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2013-10-28

  核心内容:为什么越调控越涨?中国的房价怎么啦?这个越来越引起全民关注的经济问题,搞得众议纷纭,民心不定。房价如脱缰野马,以远超普通人承受能力的势头上涨,是2009年开始强力调控的缘由,但房价却不跌反涨,什么原因呢?下面上海房产律师网给大家整理了出了相关内容。

  一、货币发放太多。

  这是根源。过去20年,中国的M2平均每年增长20%多,2009年以来,过度担忧美国金融危机冲击,更是开足了“印钞机”,先后超过日、美、欧元区,2012年,全球新增货币供应量超26万亿元人民币,中国占近一半。目前中国M2余额高达到百万亿元,居世界第一,接近全球货币供应总量的四分之一,是美国的1.5倍,整个欧元区也只有75.25万亿元人民币。

  美欧日货币是国际硬通货,印发的货币由全世界来吸收消化,人民币无法自由兑换,流通性泛滥只能自己承受,其必然后果是全面通胀,房价只涨不跌是必然的了。

  二、房产是最有价值的投资品

  发放那么多的货币,当然要消化掉,维持国民实体经济正常运转是一块,这是有限的,稳定的,每年不会上涨多少,其余的一部分由政府进行基础设施投资,这是长期效应,短期不能收益。另一部分便转化为企业、机构以及广大民众的消费与积累,消费并不见大涨,于是多余的钱不是用于储蓄就是用于投资,所以中国的储蓄额居高不下,投资方面,品种短缺,股市不振,黄金有限,古董小众,房产既可住又可租可售,当然成为最理想的投资品种了。房产也成为吸收货币,对抗通胀的有效手段。

  三、中国的二级分化打破了国际房价收入比的通用惯例

  国际上通常认可的房价收入比是1:5-6,即住宅套价的中值是家庭年收入的5-6倍,倍数大则被认为有泡沫,泡沫大到一定程度就要破灭,不可维持。用这样的国际通用标准和眼光来看中国,中国的泡沫大的惊人。据上海统计局数据,上海市新房成交均价已达到每平方米2.5万元,内环则5.5万元,按前者算,100平米三口之家的一套房子要250万元,上海的年均工资是5.6万,家庭收入11.2万,房价要高达22.3倍,内环内更是高得离谱,西方的经济学家看不懂啦,怎么回事?泡沫这么大,还不破,还能维持?

  其实,原因很简单,收入的两极分化,衡量居民收入差距的常用指标通常用基尼系数,数值越大,说明收入差距越大。即使按照官方数据,我国基尼系数已经超过国际一般标准0.4的警戒线,实际要远大于这个数值。也是统计局数据,占10%的最富人口占有全国45%的财富,而10%的穷人只占有1.4%的财富。腾讯网调查显示,84.6%的人认为目前的贫富差距让人不能接受。富人多得流油在巴黎、米兰像买白菜一样抢购奢侈品,在全球各地购置房产,已经成为世界一道亮丽的风景线。

  正是由这个富人阶层拥有的巨大财富,推高了房价,也支撑着房价居高不下,在这点上,房价倒是与财富平衡的,相对应的。再多的房产,也填不平富人的腰包。谓予不信,全国6000多万套空置房,可供2亿人居住就是佐证。

  四、土地是稀缺资源,现有土地拍卖制度不断在推高房价

  针对13亿人口,中国的土地,尤其是城市里的土地,是稀缺资源,只会越开越少,而为了满足不断滋生的需求,楼也越建越高,摊子也越铺越大,一环又一环,往郊区扩展。

  土地的弥足珍贵,市场化的级差效应自然会推高地价,加上政府现在的土地开发流程,招拍挂政策执行竞价拿地,出高价者得之,也不断地把地价推向高端。在上海中心城区,前些年拿块地几个亿已经令人咋舌,现在是数十几百亿,“地王”不断被刷新。

  2013年9月5日,新鸿基以217亿拍得上海徐家汇中心一地块,成为又一超过200亿单独拿地的全国“地王”。

  土地在增值,上海10月10日拍出的浦东潍坊住宅地块,拿地楼板单价已越过4万,盖完后加上工程费、装饰费、税费、杂费以及利润,出售的房价低得了吗?

  五、土地财政已成为地方政府的重要经济来源

  1994年分税制改革以后,地方政府的财政收入主要来自于税收收入、中央转移支付收入和非税等行政性收入,前二块是有限的预算内收入,后面这块是机动的灵活的,八仙过海各显神通,这里面就包括土地出让金。

  这些年各级地方政府积极推进大拆大建,主要就是从土地出让金中获取资金,许多地方政府的土地出让金占地方财政预算内收入的比重,已达百分之四十到五十。这就造成依存“土地财政”的现状。

  不仅如此,在税收方面,也可以征得房地产税和建筑业税收,这些也都与土地有关。

  由此看来,地方政府是“土地财政”的最大受益者,通过卖地可以获得巨额利益,客观上刺激了它们的卖地冲动。卖地行为进而刺激地价的不断攀升,最终导致房价的持续快速上涨。

  从另一个角度看,经历届政府卖地,可卖地越来越少,反而历年所积累下来的地方债务越来越多,少则几十亿,多则上百亿,逼迫现任政府冀望于越来越少的地块开发中抬高地价来弥补亏空,维持运行。

  六、利益集团和开发商希冀通过房价上涨赚取利润

  中国的房地产开发是暴利行业,这已经成为不争的事实。

  改革开放以来,发土地财的不计其数,因房地产开发而迅速壮大的企业有万科、中海、保利、恒大、绿地等,更有港台的长江实业、新鸿基、九龙仓、太古等参与内地开发而大获其利。

  不仅如此,几乎所有的央企、国企,都通过多种渠道,直接或间接的涉足房地产获利。房地产已经成为巨大的蛋糕,人人争而食之。

  房地产的开发利润,不说多年以前地价便宜时的成倍获利,几千万拿地,赚取几个亿的老板大有人在。即使现在地价高了,人力和材料、融资成本高了,地产开发商的利润在20-50%之间是没有问题的。

  相对于国外房地产开发商的利润率在7-8%,确实还属于暴利了。资本运作虽然也有如此暴利,但风险很大;实体经济利润率绝对攀不了这么高,又赚得吃力,上海一些著名的零售商家,辛辛苦苦一年到头净利润也只有6%左右。

  利益驱使,还是一窝蜂推高房地产。

  七、银行放贷在房地产上面的资金也不能容忍下跌

  我国房地产开发的主要资金来源是银行。一个开发商的资金主要有两方面构成,其一是自有和自筹,其二是银行贷款,

  用于土地开发的相当一部分资金是通过各种渠道从银行贷来。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示,我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统。

  除此还没完,即使是房地产企业的自筹方面也有不少来自银行。一般说来,房地产企业自有资金比例都比较低,自筹则主要经由商品房销售收入转变而来,销售收入中又大部依赖购房者的银行按揭贷款。

  自筹中也有一部分来自“定金和预收款”,这其中也有不少来自银行贷款。

  如果将施工企业垫资中来源于银行加上的话,实际上房地产企业来源于银行的资金高达70%以上,这就可以看出是银行贷款在支撑着房产开发商经营周转的主要资金链。

  而国际上通常是银行贷款不超过房地产总投资的40%。

  我们的银行又都是国有银行,岂能容忍亏损和坏帐。

  八、已购房者和房屋固有者不希望房价下跌

  从上世纪90年代开始的房改和推出商品房销售,至今已20年,不少人通过购买商品房改善了居住环境,其中有相当多的人是通过银行按揭来逐年支付房价。

  由于房价上涨得比工资收入快,比银行的利息快,所以越到后来买房的人所付出的货币越来越多,几乎所有的人都把积身的钱财投进去,仅此还不够,还贴上多年的按揭,甚至年限长的许多人还在当着“房奴”。

  房价逐年在涨,购房者所付进去的也越来越多,对于好容易花费自己的心血购进的房屋,怎么能忍受它的贬值呢?

  更何况现在还在按揭着的房款还大有人在,行情一旦下跌,会觉着自己买的房不合算,自己已经偿付给银行过多的钱,这就对日后的按揭还款产生心理对抗。

  普通民众的银行按揭不能及时归还,美国次贷危机最初也不就是这么引起的吗?!

  当然,还有一些享受到国家福利或通过各种渠道谋来房屋的既得利益者,本愿上也不希望房价下跌,这也是可以想见的。

  九、房市尚有相当的刚性需求

  商品房在中国大地上诞生20年,伴随着改革开放的进程一路高歌猛进,同样伴随着进程还有相当的一段路可走。这里有几方面的刚性需求:

  ——新婚需求。青年男女像割韭菜一般一批批跨入结婚殿堂,全国每年有2600万新人,光上海每年就有10多万对成婚。现在结婚,房产是基本要求已成惯例,而且要自己的,租的不行。尽管房价高涨,男女双方共同买房,首付款加按揭,双方父母再支持一把,咬咬牙也要购房。

  ——城市化需求。中国城市化的空间还很大,旧区改造过程中动拆迁需求,城市居民改善住房需求,农村致富者进城安家需求,白领进城打拼后落户需求,都会推动房产不断发展。

  ——海外华侨归国需求。中国人的海外出击已遍及全球,获利后部分传统习俗也希望回国置业购房,好耀祖光宗,叶落归根。

  ——当然还有有钱食利族的投机投资需求。

  十、宏观经济需要楼市托盘

  我国经济已离不开房地产的支撑。当然任何恢复性经济或发展中经济,土地和房地产开发都是重要一环,欧美、日韩等都是这么走过来的。

  不过都还没有中国这么厉害,这么的大拆大建。许多欧洲城市都是200年基本不变。中国人崇尚“富不过三代”,所以所有的城墙都拆掉了,现在轮到四合院和石库门。

  大拆大建可以引来资金、沉淀资金、积累资金、生发资金,可以出形象、出政绩,出GDP,可以成就光鲜的载体以承接现代产业,可以带动就业,带动关联产业,带动宏观经济的发展。

  这个步伐不能停,也无法停,停下来的后果,就像6月间的银行间短期拆借“钱荒”危机,马上给你颜色看,马上就要堵窟窿。
 

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