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“买卖不破租赁”案例分析

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2019-02-28

  摘要:出租人将房屋出租后,并不丧失对该房屋的处分权利,自然可再将房屋所有权让与他人,这就涉及到两个关系,即租赁关系和买卖关系。那么,出租人将出租房所有权让与他人后,承租人是否要搬走?下面通过一则案例分析。

  案例:有一名客户刚签订了两年的租约,但其房主在没有提前三个月把房屋即将转让的事实告知租客的情况下,将房产转售。而新房主不愿续租。租客亦因租约没到期,不愿搬走,遭到新旧房主的逼迁。最终,经中介协调,旧房主愿意赔偿违约金,并答应尽快帮租客另觅住处。

  点评:“买卖不破租赁”是一个重要的法律原则,租客对租赁的房子还享有优先购买权。若租客遭到业主逼迁,记得要维权。

  法律解析:

  最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

  《合同法》第229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

  《最高人民法院关于租赁合同纠纷的司法解释》第20条规定,“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:

  (一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

  (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”

  根据上述规定,“买卖不破租赁”是指租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,原租赁合同对承租人和新房主继续有效,承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。

  但是,“买卖不破租赁”受到约定限制和法定限制:

  ①当事人另有约定除外:“买卖不破租赁”受当事人另有约定限制;

  ②事先抵押权限制:受房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的,“买卖不破租赁”受限制;

  ③事前查封限制:房屋在出租前已被人民法院依法查封的,“买卖不破租赁”受限制。

  【提示】

  “买卖不破租赁”受到事先抵押权、事前查封和当事人约定的限制。

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