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双方未约定租期,出租人是否有权随时解除租赁关系?

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2015-12-10

  摘要:在租房过程中,如果承租人与出租人双方之间未约定租期的,出租人是否可以随时解除租赁关系呢?对于出租人随时解除租赁关系的行为应该如何认定?我们又应该如何去处理呢?那么下面就通过案例的介绍帮助大家了解相关内容。

  案例

  张某与赵某口头约定,由赵某租张某房屋门面房一间,租金每月4000元,租期6个月。承租期满后,张某口头通知赵某,增加租金,按每月5000元交纳。被告赵某表示同意,即从当月按每月5000元给赵某交纳租金。三个月以后,赵某再次上调租金,每月6000元,并交押金500元。张某通知赵某时遭拒,赵某仍按月交纳5000元租金,张某以未交足为由拒收,诉至法院,要求赵某按每月6000元交纳,并于年底退出房屋。

  审判

  法院审理认为:原、被告签订门面房租赁合同期满时,双方应该续租事宜重新签订书面合同。但原告只是口头形式通知,要求被告每月按5000元交纳租金,被告同意后,双方按此协议履行了三个月,应视其口头协议有效。双方应当就原口头协议的不足之处再行协商,达成有期限的补充协议。张某在未与赵某就房屋租金重新达成协议时,再次提高租金的要约遭拒绝后,其要约仅系单方行为,不能作为再次提高租金收取的依据。原告在未签订补充协议和未征得被告同意的情况下,单方随意提高租金,是违约行为。被告要求按口头协议履行至一年,符合门面房出租的一般情况。依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条的规定,判决驳回原告的诉讼请求,被告按每月租金5000元的口头协议履行到年底。

  法条链接

  《中华人民共和国民法通则》第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意,不得擅自变更或者解除。《中华人民共和国合同法》第八条 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。第四十四条 依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。

  律师点评

  一般这样处理:如果当事人双方对口头合同的主要条款无异议,且已实际履行,合同内容又不违反法律法规、政策规定的,一般可确认合同有效;如果双方当事人对合同成立有异议,且无其他证据可以证明,又未实际履行的,可以认定合同未成立。本案中,张某第一次将房租从4000元提到5000元,被告赵某接受并履行3个月之久,显然符合前一种情况,故应认定合同关系有效。

  张某再次提高房租的要约后,虽通知赵某,但赵某并未作出承诺,且此后双方亦未达成协议,符合后一种情形,故应认定此合同关系未成立。张某与赵某之间未签订新的书面房屋租赁合同,而由张某口头通知被告应增加租金,等于发出继续承租的条件的要约;赵某对此表示同意,并按此标准向张某交纳租金,是以意思表示及实际行为予以承诺。据此应视为原、被告之间成立了一个新的房屋租赁合同关系。但是,该租赁合同欠缺一个主要内容即租赁期限的约定。这在法律上意味着张某有权随时要求解除租赁合同关系,并自提出要求之日起。给予赵某一段合同时间搬迁,此权利行使,并不以承租人是否同意为条件。

  本案新的租赁合同履行3个月时张某再次提出增加租金的请求,此应属改变同一合同关系下合同的某个具体内容的要约,而不属成立一个新的合同关系的要约。由于租金标准属双方当事人约定的事项,故只有当作为承租人的一方同意的情况下,才从承租人同意起产生约束承租人的效力。所以不能认为出租人发出提高租金的要约属违约行为,也不能认为这是一个新的合同关系并未成立。因张某未提出不按新的租金标准交租金,将自动解除租赁关系的条件,故赵某不按新租金标准交纳租金,不能作为双方租赁关系应解除的依据。但根据出租人在无期限的租赁关系下可随时要求解除租赁关系的权利,原告张某不妨在诉讼请求中提出解除租赁关系的主张,而且法院应当支持这种请求。

  那么,除了双方为不定期租赁这种情况,可以行使单方解除权的情况有哪些呢?根据《城市房地产管理法》和《商品房租赁管理办法》以及其它法律法规的规定,承租人具有下列情形的,出租人可以单方解除合同:(1)承租人擅自将承租的房屋私自转租、转让或转借的;(2)承租人与他人私换房屋的;(3)承租人利用承租房屋从事非法活动,损害公共利益的;(4)承租人累计6个月拒不交纳租金的;(5)承租人故意损坏房屋的;(6)承租人擅自拆改房屋结构、装修或擅自改变房屋用途的;(7)出租人因不可预见的原因确实需要收回房屋的。

  相对于承租方,若存在下列情形的,也可以单方解除合同:(1)出租人交付的房屋不符合合同约定的装修标准或使用用途的;(2)出租房屋存在重大毁损,出租人经承租人催告,拒不维修的;(3)承租人已自建房屋或购置房屋,确实无须再继续租赁的。

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