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优先购买权是什么

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2013-12-16

  核心内容:优先购买权是什么?优先购买权包括哪些内容呢?下面,上海房产律师网小编给您详细介绍,希望对您有帮助。

  第一、什么是优先购买权?

  优先购买权是租赁合同中租房人的一项法定权利,指特定人依照法律规定或合同约定,在出卖人出卖标的物于第三人时,享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。

  第二、优先购买权具体内容:

  1、未经登记的租赁合同有无优先购买权

  租赁合同中的承租方依照法律规定依法享有优先购买权,不因登记与否而影响该项权利。

  但是,未经登记的租赁合同,其承租人的优先购买权不得对抗第三人。这里所说的不能对抗第三人,是指一旦房屋所有权已经变更,除非能够证明第三人是恶意的,否则,未经登记的租赁合同的承租人不得以优先购买权为由要求优先取得房屋所有权。

  2、与第三人订立买卖合同后能否行使优先购买权

  优先购买权的行使是以取得租赁物的所有权为目的的,因此,在其他人尚未取得租赁物所有权之前,承租人行使优先购买权的,都可以得到支持。

  简单地说,如果出租人仅仅与第三人订立了合同,而尚未办理过户、登记手续,且承租人也在知道或者应当知道该情形的3个月内提出优先购买要求的,无论第三人是否为善意,也不管租赁合同是否登记,承租人都可以要求优先购买该房屋。

  在房屋已经过户登记为第三人所有时,则要根据第三人是否为善意而决定承租人是否可以行使优先购买权。而租赁合同是否登记、第三人是否知晓租赁事实等则为判断第三人是否善意的重要考虑因素。

  3、房屋在租赁期间被拍卖能否行使优先购买权

  拍卖是买卖的一种特殊形式,但其性质是买卖,不能剥夺承租人优先购买的权利,出租人或者拍卖行依然有义务通知承租人拍卖事宜。

  最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》写到:“拍卖过程中,有最高应价时,优先购买权人可以表示以该最高价买受,如无更高应价,则拍归优先购买权人;如有更高应价,而优先购买权人不作表示的,则拍归该应价最高的竞买人”。

  另外,承租人在诉讼过程中仅主张确认买卖合同无效,而未要求行使优先购买权,经法院释明后不变更诉讼请求的,对其诉讼请求不予支持。
 

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