买卖合同双方在合同履行过程中均有违约行为，不适用定金罚则（上海一中法院2025年）

买卖合同双方在合同履行过程中均有违约行为，不适用定金罚则

 

 

近年来，房地产市场调控政策发生重大变化，市场运行趋势较难预测，由此导致房屋买卖合同纠纷案件量居高不下。

在审理该类案件时，一些相关问题的法律适用仍存在误区。

因此有必要对部分典型问题予以探讨，以期助力适法统一，促进市场交易秩序完善。

案例要旨

 

定金罚则不适用于双方对于合同履行不能均有过错的情形。

 

案例简介

 

 

陈某向卢某购买房屋，约定买卖合同签订当日陈某支付定金50万元，网签合同当日，陈某支付首期房价款（含定金）750万元，合同约定付款、过户时间、定金罚则等内容。

 

陈某按约支付定金，卢某出具定金收据。

 

约定网签日前，陈某通过中介与卢某商量变更付款周期，卢某未予同意；约定网签日后，陈某又通过中介与卢某协商首付款分期付款，卢某亦未同意。

 

陈某遂妥协并要求卢某来签订网签合同并支付首付款，卢某认为陈某不诚信，不同意网签。

 

后卢某出具《承诺书》明确终止与陈某的房屋买卖。

 

陈某遂起诉请求卢某双倍返还定金。

 

法院审理

 

一审法院审理后认为，陈某在约定网签、支付首付款的时间节点前与卢某协商变更付款方式，但卢某未予同意。

 

后陈某表示妥协愿意按原约定履行，虽略晚于合同约定时间，但此仅为轻微违约情形，合同仍具有履行可能性。

 

卢某以此为由拒绝网签，以实际行动表示不再履行合同，已构成根本违约，导致合同目的无法实现，应当双倍返还定金。

二审法院审理后认为，陈某在约定时间节点前后通过中介与卢某商量变更约定的付款期限及首付款方式，均未得到卢某同意。

 

虽然其后陈某“妥协”，但该时间节点已超过合同约定期限，且中介并未明确表示陈某愿意完全按照合同约定支付首付款及后续购房款。

 

卢某丧失对陈某的信任而拒绝交易，事出有因，故陈某对于合同无法继续履行存有过错。

 

而卢某在陈某要求继续履行但时间略晚于约定期限的情况下，未经进一步核实，直接拒绝网签，对于合同无法继续履行亦存在过错。

 

故此，二审法院改判卢某返还定金，驳回陈某其余诉讼请求。

 

案例评析

 

《民法典》第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。

 

给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。

 

收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

定金罚则作为一种惩罚性规则，是定金实现其担保功能的保障。

 

房屋买卖因其涉及标的贵重，属于生活中的重大决策，又大多发生于陌生的买卖双方之间，一般除了由房屋中介提供专业服务之外，房屋买卖合同中大多存在关于定金支付、定金罚则的约定，以保证交易的顺畅性。

 

定金在房屋买卖合同履行中具有特殊的价值，定金罚则适用的可能性则起到了督促双方履行合同义务的作用，也在房价波动较大的市场现状下起到了一定的稳定作用。

从法律规定的字面意思来看，定金罚则的适用条件是“不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的”。

 

对于因一方违约致使合同目的无法实现引发的房屋买卖合同纠纷中，守约方要求适用定金罚则较易判断。

 

然而，实践中因双方在合同履行过程中另行协商、履行有轻微瑕疵等最终升级为交易破裂的情况也不少见。

 

合同双方在合同履行过程中均存在过错，最终合同解除能否适用定金罚则存在争议。

事实上，合同的订立及履行原本就建立在双方的互相信任之上，一旦其中一方履行不当导致信任基础丧失，如果一定要求对方继续履行，事后再追究违约责任，不甚符合民事法律关系运作的诚信原则、公平原则。

 

因此一般而言，一方在履行合同过程中有错在先，但不足以构成根本违约，对方作出了不愿意继续履行合同的意思表示，应当对其合理性进行判断，如果双方对于合同履行不能均有过错，则不宜适用定金罚则。

本案例中，一审法院认为买方构成轻微违约，合同仍具有履行的可能性，卖家以此为由拒绝网签，并要求取回房产证，构成根本违约，应当双倍返还定金。

 

该观点未能充分考虑卖方行为虽然最终导致合同无法履行，但事出有因，买方违约行为使得卖方失去信任基础在先，应认定双方对合同无法继续履行均存在过错，不适用定金罚则，二审法院故此改判。

 

房地产买卖标的贵重，无论买卖的房产性质为何均属于重大决策，妥善处理该类案件涉及社会民生。

 

房价波动、房屋状态变化、政策调整等均会对合同顺利履行造成巨大影响，合同履行受阻造成的损失亦因所涉标的贵重而普遍较大。

“法律不重诵读，而重理解。”

 

法律解释需要借助法律解释方法，但法律解释方法却是一个实践层面的问题。

 

审理房屋买卖合同纠纷案件时，一方面应尊重当事人意思自治，对签订合同之时双方真意进行探求，保证合同合法稳定的履行状态。

 

另一方面，也应当考虑致合同履行受阻的因素发生时，客观上对房屋价值造成的影响，结合合同双方在履约过程中的过错程度进行综合判断，从利益平衡的角度出发，对违约所应承担的责任范围进行认定。

 

避免出现仅考虑市场环境对合同一方造成的影响，而变相苛责另一方对市场变化进行超出合理范围的预期。

 

从维护交易稳定，保障房地产交易市场平稳运作的角度，发挥民事裁判的规范引导作用。

 

文/卢颖

 

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来源：上海一中法院

时间：2025-03-31   14:27