商品房陷阱： 购房款逾期未付，合同能否解除？

一、裁判观点：
解除权消灭后，守约方在具备相应的形式和实质要件的情形下，可以再次行使解除权。结合《民法典》及《九民会议纪要》等规定，允许守约方再次行使合同解除权，亦应坚持“合同严格履行”的原则，即必须具备相应的条件：
（1）履行必要的催告程序。守约方应当向相对方催告，要求其履行合同约定的义务。
（2）催告需限定“合理期限”。因守约方催告的履行期限是单方面决定的，故应给予对方合理期限。如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第1款规定，应给予不低于三个月的合理期限。
（3）相对方仍未履行合同义务，并构成根本违约。即《民法典》第563条规定的“一方未履行合同主要债务”或“不能实现合同目的”。
（4）催告后如果相对方已履行合同主要债务，只是违反一些次要义务或违约情节轻微，则守约方不能据此主张解除合同。
在守约方具备上述条件下，应当允许其再次行使合同解除权。
二、案情简介：
2012年6月17日，金罗店公司与李秋芳签订《上海市商品房预售合同》，约定由李秋芳购买系争房屋，总房款774,070元。合同签订后，李秋芳仅于2012年6月17日支付房款154,290元，余款至今未付。根据合同约定，乙方逾期付款超过30天，甲方有权单方解除合同，乙方按总房价款的3%承担赔偿责任。金罗店公司多次向李秋芳催讨房款未果，故提出诉请如上。
三、原告起诉：
1、判令解除金罗店公司与李秋芳就上海市宝山区XX路XX号XX室房屋（以下简称“系争房屋”）签订的《上海市商品房预售合同》；2、判令李秋芳配合办理上述房屋的预售合同登记备案注销手续及预告登记注销手续；3、判令李秋芳支付违约金人民币23,222.1元（以下币种均为人民币）。
四、被告答辩：
被告李秋芳未作答辩，未提交证据。
五、一审法院判决结果：
本院认为，金罗店公司与李秋芳就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。
根据合同约定，李秋芳应于2012年10月30日前付清全部购房款，逾期超过30天后，金罗店公司有权单方面解除本合同。因双方没有约定解除权的行使期限，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。金罗店公司于2020年10月27日发出解除通知函，确已超过了一年的行使期间。
但从本案实际情况来看，合同签订以来，李秋芳仅支付购房款154,290元，经金罗店公司催告后至今仍未能补足剩余购房款，且李秋芳现下落不明、无法联系，现有情形已难以认定李秋芳仍具有继续履行合同的意愿及能力，双方合同客观上已不具备继续履行的现实可能性，若不解除，合同将陷入履行僵局，双方合法权益均无法得到保障。综合考虑上述实际情况，本院认为双方合同应以解除为宜，故金罗店公司要求解除合同，本院予以支持。
合同解除后，李秋芳应配合办理系争房屋的预售合同登记备案注销手续及预告登记注销手续，金罗店公司应返还已收取的购房款154,290元。李秋芳逾期支付购房款构成违约，双方合同也因此解除，金罗店公司要求李秋芳支付违约金23,222.1元符合合同约定，相关诉请可予支持。金罗店公司主张应返还的购房款与违约金相抵扣，并无不妥，本院亦予以支持。李秋芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权利。
据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告上海金罗店开发有限公司与被告李秋芳就上海市宝山区XX路XX号XX室房屋签订的《上海市商品房预售合同》；
二、被告李秋芳于本判决生效之日起十日内，协助原告上海金罗店开发有限公司办理上述房屋的《上海市商品房预售合同》登记备案注销手续及预告登记注销手续；
三、被告李秋芳于本判决生效之日起十日内，支付原告上海金罗店开发有限公司违约金23,222.1元；
四、原告上海金罗店开发有限公司于本判决生效之日起十日内，返还被告李秋芳购房款154,290元（该款可与上述第三条李秋芳应支付的违约金23,222.1元相抵扣）。
六、法律依据：
1、《中华人民共和国民法典》
第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
……
2《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。