违反单位福利购房的相关政策，借名买房协议有效吗？

被上诉人

李某，女，1959年出生。

李某1，男，1947年出生。

观点：

一审法院认为，本案的争议焦点在于，李某、李某1与姚某之间是否存在借名买房的事实。

一般而言，在借名买房纠纷中，可以通过书面借名协议证明双方存在借名买房的合意，但李某、李某1明确双方未签订书面借名买房协议，不过委托书可以证明双方之间是借名买房的法律关系。一审法院认为，从形式上看，该委托书系由姚某单方出具，并非由双方签订的书面借名买房协议；从内容上看，该委托书不仅载明姚某全权委托李某1办理涉案房屋产证等手续，还载明姚某同意将产权人变更为李某1，但仅凭上述内容无法直接认定双方之间存在借名买房的合意和事实。鉴于此，李某、李某1还应当对涉案房屋的出资、占有使用、购买凭证等重要文件的持有、借名买房的动因解释等情况承担举证证明责任。因此，一审法院从上述四个方面逐一作如下评判：

第一，关于涉案房屋的出资情况。因双方对于各自的主张均未能进一步提供相关证据予以证明，故一审法院难以直接认定涉案购房款究竟由谁出资，还需综合其他证据予以确定。但可以明确的是，相关付款手续由李某、李某1办理，换言之，涉案购房款的支出系经由李某、李某1，而非姚某。

第二，关于涉案房屋的占有使用情况。一审法院确认，涉案房屋自房改后至今一直由李某、李某1实际控制并居住使用。

第三，关于涉案房屋的购买凭证等重要文件的持有情况。一审庭审中，姚某和李某、李某1均确认，涉案房屋购买时的全部票据原件均在李某、李某1处。对于姚某的辩解，一审法院不予采信，并认定涉案房屋购买时的全部票据原件均由李某、李某1自始持有。至于涉案房屋的产证，姚某在庭审中陈述，其于2018年通过析产办理了新的产证，并持有至今，李某、李某1对此并无异议，一审法院亦予以确认。

第四，关于涉案房屋是否存在借名买房的动因解释。考虑到涉案房屋系工行某支行的房改房，按照当时的购买政策，李某、李某1均不具备购买资格，故李某、李某1所述的借名买房的动因解释存在合理性。

综上，本案中，虽然姚某和李某、李某1没有签订书面的借名买房协议，但考虑到双方系亲属关系，结合涉案房屋购买时的背景，并综合涉案房屋的出资、占有使用、购买凭证的持有、借名买房的动因解释等情况，李某、李某1对存在借名买房合意的事实举证形成了一条完整的证据链，证据间可以相互印证，李某、李某1主张与姚某存在借名买房约定的事实具有高度盖然性。李某、李某1目前在B市市具备购房资格，现要求姚某配合过户的诉讼请求，一审法院予以支持。审理过程中，李某、李某1亦向一审法院提交书面承诺书，表示考虑到购房时借用了姚某的购房资格，并使用了姚某的公积金，鉴于双方的亲属关系及目前的房屋市场价值，承诺在返还姚某公积金的基础上，自愿再额外补偿姚某10万元，至于办理产权过户登记手续而产生的相关费用，亦由李某、李某1负担。前述承诺系李某、李某1自行处分权利，于法不悖，一审法院亦予以支持。

判决：

一、姚某于判决生效之日起十日内协助李某、李某1办理涉案房屋的产权过户登记手续，将上述房屋产权过户登记至李某、李某1名下，因办理产权过户登记手续而产生的相关费用，由李某、李某1负担；二、李某、李某1于判决生效之日起十日内返还姚某1，120.53元；三、李某、李某1于判决生效之日起十日内支付姚某补偿款100，000元。案件受理费12，800元，由李某、李某1负担6，400元，姚某负担6，400元。

观点：

本院认为，本案的争议焦点在于姚某与李某、李某1就涉案房屋是否存在借名买房的事实。根据本案查明的事实，涉案房屋系姚某通过房改方式取得并登记在姚某名下。现李某、李某1主张其与姚某之间存在借名买房关系，由于李某、李某1与姚某之间未签订明确的书面借名买房协议，故李某、李某1应当对涉案房屋的出资情况、涉案房屋的占有使用收益情况、购房票据及房屋权属证书等重要文件的持有情况、借名买房的动因解释等承担举证证明责任。关于出资情况，双方均确认购房款系李某以现金形式去交纳，再结合购房款的两张收款收据原件均由李某、李某1持有，故相较而言，涉案房屋购房款由李某、李某1出资的可能性更大。关于居住使用收益情况，涉案房屋自房改后至今一直由李某、李某1实际控制并居住使用，姚某从未在涉案房屋中居住，亦未向李某、李某1收取过租金。关于购房票据的持有情况，如前所述，两张收款收据原件一直由李某、李某1持有。姚某主张购房票据系其委托李某、李某1保管，但其所作的解释，如一审法院所分析的不具有合理性。关于产证持有情况，因李某1作为受托人无法办理，故产证由姚某亲自办理，因双方于2010年已经就涉案房屋的归属产生争议，故产证一直由姚某持有。关于借名买房的动因解释，一审法院根据双方的陈述结合2010年2月的委托书内容及姚某母亲时隔十天后出具的情况说明等进行综合分析，认定李某、李某1所述的借名买房的动因解释存在合理性，本院予以认同，并不再赘述。结合上述分析，李某、李某1对存在借名买房合意的事实举证形成了一条完整的证据链，证据间可以互相印证，故李某、李某1主张与姚某之间存在借名买房约定的事实具有高度盖然性，一审法院认定双方存在借名买房的事实并无不当。

关于本案是否存在规避国家法律、政策行为的问题，由于违反单位福利购房的相关政策不属于违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，且单位福利购房与政策性保障用房性质不同，故姚某以侵害社会公共利益和违背公序良俗为由主张其与李某、李某1之间的借名买房协议无效，本院难以采纳。

关于过户问题，李某、李某1目前是B市户口，具备购房资格，故涉案房屋过户至李某、李某1名下不存在客观障碍，姚某应予以配合。此外，姚某在一审中未提出时效抗辩，故其在二审中提出的时效抗辩，本院不予支持。

综上所述，姚某的上诉主张，不能成立，应予驳回。一审法院判决正确，本院予以维持。

判决：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币12，800元，由姚某负担。

本判决为终审判决。