上海嘉定法院案例：11.9万的费用，18万的责任

房屋中介合同中，中介未告知买方应与其配偶共同作为买受人，导致不符合限购政策产权无法交割，不得不重新进行网签，适逢上海税收政策调整，买方因此多支付了26.5万的增值税和附加税，法院酌定中介赔偿18万。

法条：1、《民法典（2021）》第963条第1款：中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。

案例：原告（反诉被告）王小运诉被告（反诉原告）上海菁英房地产经纪有限公司中介合同纠纷一案

审理法院：上海嘉定法院

案号：（2021）沪0114民初24087号

关键词：中介合同

基本案情：经菁英公司带看及居间介绍，2020年12月20日，王小运（买受方，乙方）及案外人董淑娟、河原昌史（出卖方，甲方）签订菁英公司版本的《上海市房地产买卖合同》，约定乙方购买甲方所有的涉案房屋，总房价款5,300,000元；双方确认在2021年3月3日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续等。同时，买卖双方就涉案车位签订菁英公司版本的《上海市房地产买卖合同》，约定转让价款为90,000元等。同日，王小运和菁英公司签订《佣金确认书》，约定王小运应向菁英公司支付的佣金数额为119,000元。

2020年12月30日，王小运和董淑娟、河原昌史就涉案房屋和车位签订网签版的《上海市房地产买卖合同》（第一次网签），约定内容与12月20日签订的中介版合同一致。同时，买卖双方签署《补偿协议》一份，约定涉案房屋及车位的实际成交价为700万元，涉案房屋约定的成交价530万元未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备；王小运同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿卖方161万元等。2021年1月27日，涉案房屋交付给王小运。同年3月23日，买卖双方和菁英公司一起至嘉定区房地产交易中心办理过户手续，然因王小运个人并不符合上海市购房资格，而其妻子并非网签合同买受人，致过户未果。3月25日，王小运及其妻子裴燕红作为买方与卖方就涉案房屋及车位重新签订了网签版的《上海市房地产买卖合同》。后，双方完成了交易，涉案房屋及车位均已过户登记至王小运及裴燕红名下。

另查，涉案房屋由董淑娟、河原昌史于2018年9月1日与上海好世嘉南置业有限公司签订《上海市商品房预售合同》一手购买取得，成交价为5,379,674元。2019年3月27日，涉案房屋登记在董淑娟、河原昌史名下。2020年12月30日，王小运和董淑娟、河原昌史第一次网签时，王小运妻子裴燕红的基本养老保险参保缴费已连续满五年，符合上海市购房条件。

2021年1月21日，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局等八部门联合印发沪建房管联[2021]48号文件《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》）。《意见》第四条规定“调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年”。《意见》自2021年1月22日起施行。

审理中，1、双方确认王小运已告知菁英公司其社保不符合上海市购房条件，其妻子社保符合，且家庭名下无房。2、菁英公司自认就涉案房屋交易，向卖方收取佣金70,000元。3、经王小运申请，本院至国家税务总局上海市嘉定区税务所进行调查。经查，王小运、裴燕红为涉案房屋交易支付增值税和附加税合计264,999.98元。

争议焦点：菁英公司是否应对王小运的损失承担赔偿责任？

法院判决：第一，菁英公司作为专业的中介机构，接受王小运的委托为其购买房屋提供居间服务，菁英公司应当为王小运的购房活动提供专业的指导并如实告知与购房相关的信息，其中包括对于购房资格的审查。本案中，双方确认王小运已告知菁英公司其社保不符合本市购房资格，家庭符合购房资格，然在第一次网签时，菁英公司仅将王小运列为买受人，并未告知王小运需将其符合购房条件的妻子亦加入网签合同的买受人之列，后至交易中心办理过户手续时因王小运个人不符合购房资格而网签合同上仅有其一人，导致过户不能，菁英公司对此明显存在过错。

第二，根据《意见》出台之前的计税方式，满2年不满5年的非普通住宅根据差额征收增值税和附加税。本案中，根据卖方的一手买入价及本案的网签成交价，差额为负数，故不需要征收增值税和附加税。而《意见》出台之后，涉案房屋因属于满2年不满5年的非普通住宅，按新政需全额征收附加税和增值税。故，买卖双方再行网签后虽完成了交易，然因第二次网签在《意见》出台后，在交易条件完全相同的情况下，王小运多支付了增值税和附加税合计264,999.98元，造成了实际损失。作为专业机构的菁英公司显然对此负有主要责任。中介合同属于有偿委托合同类型，根据法律规定，有偿的委托合同，因受托人的过错造成委托人损失的，委托人可以请求赔偿损失，故王小运有权向菁英公司主张相应损失。然购房系公民个人生活中的重大事项，购房者虽然委托了中介公司提供专业服务，但其自身也有查询了解相关政策的基本义务，对于其家庭可以购房但个人并不符合购房条件能否单独签约未尽审慎了解义务，故对于造成的损失王小运亦存在一定的过错。本院综合衡量菁英公司和王小运的过错，酌定菁英公司赔偿王小运税费损失180,000元。

第三，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，菁英公司作为中介机构，其基于王小运的委托，将卖方的房源信息提供给了王小运，并促成其与卖方最终完成了交易，故王小运仍应支付全部佣金。菁英公司要求王小运支付剩余佣金39,000元的反诉请求，于法有据，本院予以支持。

菁英公司赔偿王小运税费损失人民币180,000，王小运支付剩余佣金3.9万。

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