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上海二手房交易流程

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2014-07-24

  核心内容:上海二手房交易流程是如何的呢?上海二手房交易流程包括无需贷款的上海二手房交易流程、需要贷款的上海二手房交易流程,下文上海房屋拆迁律师为您详细介绍,希望对您有所帮助。

【上海二手房交易流程】

  购买二手房流程可分为“无贷款”和“有贷款”两种:

  第一、无需贷款的上海二手房交易流程为:

  1、 卖方到中介挂牌。(一般卖方会在好多个中介挂牌,在没有买方成交意向前,只要知道房屋的大致情况即可)

  2、 买方有初步意向,中介带其看房。

  3、 买方决定购买,向中介公司交意向金,并签意向金协议书。(中介公司应先询问卖方此房屋是否尚未卖出)(买方应注意意向金何时转化为定金)

  4、 中介公司联系卖方,将产证原件即卖方身份证复印件留下。

  5、 中介公司凭产证复印件去房屋所在地房地产交易中心拉“确权单”(确认产权人基本信息、房屋是否设定抵押或租赁等)

  6、 中介公司尽快将意向金交至卖方(最好约上买方一起),此时意向金在性质上已转化为定金。对双方都具有了约束力。

  7、 中介公司约买卖双方,一起就买卖合同的各项条款进行协商。(成交价几何、房屋内固定设施如何处置、何时付首付及首付多少、过户期间、交房时间、户口迁移问题、尾款何时付、物业维修基金及过户等);(中介公司一般先打印两份合同草案,以便双方协商修改)

  8、 双方达成一致意见,各自设置合同密码,然后草案文本就转化为正式文本了。然后打印(一般至少需要五本),双方亲笔签署,合同即时生效。

  9、 中介公司约买卖双方一起去交易中心办理过户手续。领取《上海市xx区房地产交易中心收件收据》,然后付尾款,交中介费(买卖双方各交房价的1%),去物业办理过户手续等。如果一方无法亲自到场,需要办理委托公证手续。

  10、 20个工作日后买方新的《房地产权证》办出。凭《收件收据领取》。

  注:涉外人士,包括港澳台,买卖合同、借款合同须办理公证。

  第二、需要贷款的上海二手房交易流程为:

  1、 卖方到中介挂牌。(一般卖方会在好多个中介挂牌,在没有买方成交意向前,只要知道房屋的大致情况即可)

  2、 买方有初步意向,中介带其看房。

  3、 买方决定购买,向中介公司交意向金,并签意向金协议书。(中介公司应先询问卖方此房屋是否尚未卖出)(买方应注意意向金何时转化为定金)

  4、 中介公司联系卖方,将产证原件即卖方身份证复印件留下。

  5、 中介公司凭产证复印件去房屋所在地房地产交易中心拉“确权单”(确认产权人基本信息、房屋是否设定抵押或租赁等)

  6、 中介公司尽快将意向金交至卖方(最好约上买方一起),此时意向金在性质上已转化为定金。对双方都具有了约束力。

  7、 中介公司约买卖双方,一起就买卖合同的各项条款进行协商。(成交价几何、房屋内固定设施如何处置、何时付首付及首付多少、过户期间、交房时间、户口迁移问题、尾款何时付、物业维修基金及过户等);(中介公司一般先打印两份合同草案,以便双方协商修改)

  8、中介公司会初步判断买方是否符合贷款条件(将买方及房屋基本信息告知合作的贷款公司,做初步评审,评审贷款人及评估房屋价格),防止其无法贷款或不能贷足而引发定金纠纷。

  房产中介针对不同的贷款人会选择不同的步骤:

  a、 主贷人资信很好(年龄、学历、工作、收入、现有资产以及配偶情况、有无子女等综合考虑),一定能够贷全额,那么中介公司会先进行第8项,然后凭此买卖合同,约买方即银行工作人员一同办理贷款手续(若卖方有时间也愿意配合更好)。

  b、 主贷人资信很一般,是否能贷款还不能确定。为了避免双方签署正式合同后买方无法贷款而引发纠纷,中介公司会到第7项后,直接约买方即银行工作人员办理贷款手续。等贷款审批下来后再约双方签署正式合同。

  9、贷款审批下来后。买方付足约定的首付款给卖方。

  10、中介公司拿银行抵押登记材料,约买卖双方去交易中心办理过户手续。

  11、20个工作日后,凭《收件收据》领《房地产权证》,以及《他项权利证明》(银行抵押权设定凭证)。

  房产证买方自己保管,同时将《他项权利证明》、及契税单复印件尽快送至贷款银行。

  12、 银行放款至卖方指定帐户。

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