厂房拆迁补偿应当考虑哪些因素？

01

裁判要点

在国有土地上房屋征收与补偿过程中，被征收人一般可以依法选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。但是，征收国有土地上工业厂房，与征收国有土地上其他居住、非居住房屋，仍存在较明显区别。结合《土地管理法》第三条有关“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为”的规定精神，对征收国有土地上工业厂房补偿方式的选择，仍宜结合当地土地利用总体规划、产业发展政策、被征收人生产经营实际状况、被征收房屋及相应建设用地使用权面积、用以产权调换的工业厂房、周边环境与被征收人企业匹配程度、被征收人迁址继续生产意愿等现实因素，综合加以确定，以确保对国家土地资源的合理、有效利用。

被征收人在案涉补偿方案征询意见期间未对拟定的补偿方式等提出异议，其主营业务实际也处于停产状态，被征收房屋除用于堆放生产设备外，主要用于出租，不符合提供商业用房或者工业用房、用地等补信方式情形的，市、县人民政府可以决定经市场评估后以货币方式于以征收补偿，不违反法律规定。

 

02

裁判文书

中华人民共和国最高人民法院

行  政   裁 定  书

 

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：上海xxxx实业有限公司。住所地：上海市闵行经济技术开发区江川路xxxx号。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：上海市闵行区人民政府。住所地：上海市沪闵路xxxx号。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：上海市人民政府。住所地：上海市人民大道xxx号。

再审申请人上海xxxx实业有限公司（以下简称xxxx公司）诉被申请人上海市闵行区人民政府（以下简称闵行区政府）、上海市人民政府房屋行政补偿及行政复议一案，上海市第一中级人民法院作出（2016）沪01行初299号行政判决，驳回xxxx公司的诉讼请求。xxxx公司不服提起上诉后，上海市高级人民法院作出（2017）沪行终65号行政判决，驳回上诉，维持一审判决。xxxx公司仍不服，在法定期限内向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

xxxx公司向本院申请再审，请求撤销一、二审法院判决，发回重审或者依法改判。其申请再审的主要事实和理由为：再审申请人对被征收房屋和相应土地均享有合法产权，在征收补偿过程中依法享有产权调换和贷币补偿选择权，闵行区政府作出沪闵府房征补〔2015〕1号《房屋征收补偿决定书》，决定以货币方式实施补偿，且补偿内容不能客观反映被征收房屋市场价值，不符合法律规定。

本院认为：本案的争议焦点主要有两个方面：一是被诉补偿决定所确定的货币补偿方式是否合法；二是被诉补偿决定所确定的补偿金额是否公平合理。

 

一、关于被诉补偿决定所确定的货币补偿方式是否合法的问题

 

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第三十四条第一款规定：“征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”据此，在国有土地上房屋征收与补偿过程中，被征收人一般可以依法选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。但是，征收国有土地上工业厂房，与征收国有土地上其他居住、非居住房屋，仍存在较明显区别。结合《中华人民共和国土地管理法》第三条有关“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为”的规定精神，对征收国有土地上工业厂房补偿方式的选择，仍宜结合当地土地利用总体规划、产业发展政策、被征收人生产经营实际状况、被征收房屋及相应建设用地使用权面积、用以产权调换的工业厂房、周边环境与被征收人企业匹配程度、被征收人迁址继续生产意愿等现实因素，综合加以确定，以确保对国家土地资源的合理、有效利用。

 

《上海市人民政府办公厅转发〈市住房保障和房屋管理局、市规划国土资源局关于推进本市房屋土地征收中企事业单位房屋补偿工作的若干意见〉的通知》（沪府办发〔2014〕13号）附件《关于推进本市房屋土地征收中企事业单位房屋补偿工作的若干意见》第三条规定：“企事业单位房屋补偿一般以货币补偿为主，也可以在符合规划控制、节约集约用地、产业发展导向的前提下，结合企业发展需要，在协商一致、操作可行的情况下，采用提供商业用房或工业用房（用地）等其他补偿方式。”上述规定，系上海市有权部门依据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》、结合当地土地利用和征收补偿工作实际需要制定，符合《中华人民共和国土地管理法》第三条规定精神，也不违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定，结合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百条第二款有关“人民法院审理行政案件，可以在裁判文书中引用合法有效的规章及其他规范性文件”的规定，可以作为本案审查被诉行政行为是否合法的规范依据。

 

本案中，上海市闵行区住房保障和房屋管理局于2013年11月14日作出闵房管〔2013〕266号《公告》并在拟征收范围内予以发布，对《滨江公园工程国有土地上非居住房屋征收补偿方案（拟订稿）》公开征求意见，征询期限为自公布之日起30日。该《公告》附件《滨江公园工程国有土地上非居住房屋征收补偿方案（拟订稿）》载明，征收目的为对闵浦二桥闵行滨江段环境风貌进行保护、改善，完成公共绿化工程，补偿方式为对被征收非居住房屋实行货币补偿。xxxx公司在上述期限内未提出异议。闵行区政府于2014年1月27日作出沪闵府房征补〔2014〕1号《房屋征收决定》并在征收范围公布，同时公告《滨江公园工程国有土地上非居住房屋征收补偿方案》。同时，生效的上海市第一中级人民法院（2012）沪一中民四（商）初字第5号民事判决认定，上海xx会计师事务所有限公司于2002年4月出具审计报告，载明xxxx公司在2001年年初办理税务年检时，因投资方上海工业xxx公司机构已撤销，未能提供年检所需的验证资料，税务年检未获核准，xxxx公司自2001年起不能续购销售发票和执行出口退税的相关规定而停产停销；上海市人民政府于2002年9月18日作出沪府复决字〔2002〕第36号《行政复议决定书》，维持原上海市工商行政管理局对xxxx公司2001年度工商年检作出认定为B级的具体行政行为；xxxx公司于2012年1月与上海xx实业有限公司签订《房屋使用协议书》，约定由xxxx公司将位于上海市沪闵路8号厂房出租给上海xx实业有限公司使用，租赁期限自2012年2月1日起至2024年1月31日。据此，xxxx公司在案涉补偿方案征询意见期间未对拟定的补偿方式等提出异议，其主营业务实际也处于停产状态，被征收房屋除用于堆放生产设备以外，主要用于出租，因而不符合前述《关于推进本市房屋土地征收中企事业单位房屋补偿工作的若干意见》所规定的提供商业用房或者工业用房、用地等补偿方式情形。在此前提下，闵行区政府结合《滨江公园工程国有土地上非居住房屋征收补偿方案》规定，决定经市场评估后以货币方式予以征收补偿，不违反法律规定。

 

二、关于被诉补偿决定所确定的补偿金额是否公平合理的问题

 

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十五条第三款规定：“被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向市房地产估价师协会组织的房地产估价专家委员会申请鉴定。”同时，《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》第十七条第三款规定：“被征收人、公有房屋承租人不提供资料、拒绝估价人员实地查勘，致使房屋评估无法进行的，估价机构可参照被征收房屋同区域、同建筑类型的房屋进行评估。”本案中，评估机构上海xx房地产估价有限公司系被征收人投票选定。经征收实施单位依法通和，xxxx公司分别于2014年3月14日、5月5日、5月22日拒绝评估机构估价人员实地查勘，以致评估工作无法正常开展。上海xx房地产估价有限公司于2014年7月10日作出《对上海xxxx实业有限公司上门评估人员不能进场查勘的情况说明》，载明上述事实，并由该评估公司参加人员、实施单位参加人员、上海市闵行区江川路街道办事处规划管理办公室、上海市闵行区江川路街道东凤新村第一居民委员会分别签名或者盖章。此前提下，评估机构上海城市房地产估价有限公司结合被征收房屋的区位、用途、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素，参照同区域、同建筑类型的房屋进行评估，不违反法律规定。上海城市房地产估价有限公司经评估，于2014年7月11日作出沪城估〔2014〕〔估〕字第1404号《上海市闵行区沪闵路8号上海xxxx实业有限公司国有土地上房屋征收评估报告》并依法送达，确定被征收房屋评估价值为9207770元，每平方米建筑面积单价为2585元，估价时点为2014年1月27日，xxxx公司在规定期限内未书面申请复核评估和鉴定。因此，上述评估报告依法可以作为被诉补偿决定确定被征收房屋补偿价值的依据。

 

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第三十四条第二款规定：“征收非居住房屋的，应当对被征收人、公有房屋承租人给予以下补偿：被征收房屋的市场评估价格；设备搬迁和安装费用；无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；停产停业损失补偿。”第三十五条规定：“因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10%的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。被征收人、公有房屋承租人对评估结果有异议的，可以按照本细则第二十五条第三款规定申请复核、鉴定。”本案中，闵行区政府根据《上海市闵行区沪闵路8号上海xxxx实业有限公司国有土地上房屋征收评估报告》确定的被征收房屋市场价值，确定被征收房屋货币补偿金额为9207770元；因xxxx公司未依法提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料，闵行区政府结合被征收房屋市场评估价的10%确定其停产停业损失为920777元。因xxxx公司在征收补偿过程中拒绝有关单位实地查勘，闵行区政府结合xxxx公司产权登记资料以及外部查勘情况等，确定房屋装修、设备搬迁、设备运输、无证房屋、附属物等其他设施补偿共计900000元，同时明确在人民法院强制执行过程中委托上海xx房地产估价有限公司实地勘查确定具体补偿数额。上海市闵行区住房保障和房屋管理局又于2017年10月18日向xxxx公司作出告知书并依法送达，载明：在强制执行过程中，经委托上海城市房地产估价有限公司实地勘查，对xxxx公司未见证房屋、房屋室内装饰装修、附属物、机器设备、物资等搬迁补偿最终估价结果为1257704元，同时要求xxxx公司及时领取相关物品，结算房屋征收补偿款项。因此，闵行区政府结合本案实际情况，决定以货币方式予以补偿，并依法确定被征收房屋市场价值、停产停业损失、室内装修费用、设备搬迁费用、设备运输费用、附属物价值等相关征收补偿费用，均符合法律规定，依法应予支持。

 

综上，xxxx公司的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：

驳回再审申请人上海xxxx实业有限公司的再审申请。

 

来源：裁判文书网