租赁商铺被征收，承租人损失如何补偿？

商铺、厂房等被纳入征收范围时，承租人的生产经营活动无疑会受到直接影响，关于承租人是否有权获得征收补偿利益以及其与出租人之间如何分配的问题，本文结合相关法律法规及实务经验进行探讨和交流。

根据相关规定，国有土地上房屋征收过程中，征收部门与房屋所有权人（公房承租人）签订补偿协议，将征收补偿款支付给所有权人（公房承租人），对于承租人可以主张的补偿利益未作出明确规定。

根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第三十四条规定，被征收人可获得的补偿包括：

（1）被征收房屋的市场评估价格；

（2）设备搬迁和安装费用；

（3）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；

（4）停产停业损失补偿；

（5）按期搬迁奖励。

承租人获得征收补偿利益的方式通常有两种：

一是可以与出租人协商征收补偿款的分配；

二是可以通过民事诉讼方式主张。当双方无法协商一致时，承租人可基于租赁法律关系向出租人主张补偿利益。

法院认为，承租人于2017年8月20日向出租人出具的承诺书中明确表示将放弃设备搬迁费、停产停业损失等相关补偿费，应当视为承租人对自己权利的处分，法院对其主张的停产停业损失补偿不予支持。

二审法院认为，涉案租赁合同约定的“房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的，合同终止，双方互不承担责任”，理应理解为不承担提前终止的违约责任，承租方仍可基于租赁合同关系的提前终止主张相应的补偿。

实务中，法院首先审查双方租赁合同中关于征收补偿利益的归属及份额是否有明确约定，如有则会尊重当事人的意思自治，按照合同约定对征收补偿利益作出分配。对当事人未明确列举的补偿款项，法院大多会酌情判决。

没有约定或约定不明

法院通常综合案件情况

酌定分配征收补偿利益

一审法院认为，从房屋征收补偿的特点以及涉案房屋征收补偿协议载明的补偿项目看，停产停业损失、装饰装修、设备搬迁补贴、搬迁奖励等的补偿对象显然是利用房屋从事生产经营活动、对房屋投入装饰装修、参与房屋搬迁的民事主体，既可以是房屋的产权人，也可以是房屋的承租人。因此，租赁期间，涉案房屋被依法征收，承租人有权获得有关的征收补偿利益。

（1）停产停业损失。外文公司将涉案房屋出租并收取租金的行为，是经营的行为，海天公司承租涉案房屋自用以及转租，亦是经营的一种表现形式，故外文公司与海天公司的行为均属经营性质，因涉案房屋被征收造成停产停业损失，双方均有权分得停产停业损失的补偿，现承租方海天公司要求分得其中的1／2，尚属合理，法院予以准许。

（2）装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备的补贴。海天公司承租后，对房屋进行了改造、分割，现房屋被征收，确会给海天公司造成装饰装修、设备搬迁方面的损失，法院根据双方房屋租赁合同的履行情况、剩余的租赁期限以及基地征收补偿方案等因素，对海天公司可分得的金额酌情确定。

（3）单位签约搬迁奖励。考虑到海天公司迟延返还房屋的行为，以及房屋搬迁需要出租人和承租人共同配合，出租人对房屋最终交付征收基地亦有贡献，故对于单位签约搬迁奖励，在外文公司和海天公司之间酌情分配。

（4）违法建筑面积的残值补偿。违法建筑原系外文公司搭建的一个棚子，后海天公司在此基础上改造成房间，鉴于此，一审法院确定该部分补偿由双方各半取得。

停产停业损失是承租人关注的重点，实践中租期内发生征收，法院大多酌情认定承租方应享受停产停业损失补偿或综合实际情况对该部分补偿划分比例。因为补偿费用计算依据包括房屋面积，且由于出租人对房屋的出租、承租人在房屋内的经营等行为都属于对房屋的一种使用，出租人和承租人均有权分得停产停业损失补偿，因此法院可能不会支持承租人全部获得该项补偿的主张。

装饰装修补偿需区分能否拆除，承租人是否进行装修、改造及对评估价格有无影响，法院基于公平原则综合考虑承租人的投资情况、履约情况后酌情确定承租人可获得的补偿金额。

拆迁奖励等费用原则上属于房屋所有权人，但租期内发生征收时，承租方也额外承担了搬迁成本，并且承租人的配合行为对获得该项费用也有贡献，因此发生争议时法院也可能支持承租人获得部分费用的主张。

在没有特别约定的情况下，租赁合同期满后或不定期租赁被解除后承租人主张相关费用，可能难以获得支持，比如（2017）沪0117民初9018号案件。但也要结合案件本身，不排除法院根据案情，基于公平原则酌情支持部分费用。

在现行法律法规对征收过程中承租人的权利没有明确规定的情况下，承租人与出租人之间签订的租赁合同成为对承租人的利益最有效的保护手段。建议承租人签订租赁合同时，规范、细化合同中关于遇到房屋征收情形后相关损失及补偿利益划分的约定，避免后续产生纠纷。

在合同双方未对征收补偿利益有明确约定情况下，承租人也可以基于公平原则与出租人磋商关于装饰装修、停产停业损失及搬迁奖励等几项补偿利益的分配，或者通过法律途径维护承租人合法享有的权益。