房屋拆迁利益分配之争：宅基地补偿款到底归谁所有？

法院认定事实

洪某4与被告吴某原系夫妻关系，原告洪某1及被告洪某2、洪某3系洪某4与吴某生育之子女。1992年7月XX日，洪某4与吴某登记离婚。2020年2月，洪某4死亡。

1989年，吴某与洪某4向案外人购买了XX塘XXX号房屋。1990年4月，洪某4作为户主，吴某、洪某1、洪某3、洪某2作为家庭成员，向村、镇等有关部门申请原地重建房屋。1991年5月，吴某、洪某4出资重新翻建了二上二下楼房1幢及平房1间。同年，有关部门发放了土地使用者户名为洪某4的土地使用证。1992年6月8日，吴某与洪某4签订离婚协议书，约定夫妻关系存续期间的共同财产包括二上二下楼房、灶间1间及其它物品等，洪某4自愿放弃。同月19日，在原上海市县颛桥镇法律服务所主持下，吴某与洪某4签订调解协议1份，约定婚姻存续期间夫妻共同财产(二上二下楼房1幢、辅助房1间等)归吴某所有，取得离婚证后洪某4的居住自己解决。同月22日，吴某与洪某4又签订自愿离婚协议书，约定婚姻存续期间的共同财产归吴某所有，男方(住房)自行解决，女方住XX塘XXX号。2013年3月29日，吴某向本院提起诉讼，要求确认XX塘XXX号房屋产权归其所有。该案审理中，洪某1、洪某3、洪某2对涉案房屋归吴某均不持异议。同年6月，本院以(2013)闵民五(民)初字第605号民事判决书判决：XX塘XXX号的房屋产权由吴某享有50%产权份额，洪某2享有50%产权份额。嗣后，洪某4不服该判决提出上诉。2013年9月2日，上海市第一中级人民法院以(2013)沪一中民二(民)终字第2117号民事判决书判决维持原判决，驳回了洪某4的上诉请求。

2014年2月17日，吴某、洪某2作为被拆迁人(乙方)与作为拆迁人(甲方)的上海市莘庄工业区经济技术发展有限公司签订拆迁补偿安置协议1份。主要约定：乙方所有的房屋座落在XX村XX塘XXX号，房屋结构砖混，建筑面积166.16平方米；乙方住房经上海闵恒房地产估价有限公司评估，其房屋建安重置单价结合成新为571.21元/平方米(建筑面积)。根据《若干规定》规定，闵行区政府规定的被拆除房屋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价1,400元，价格补贴492.80元/建筑面积；根据《若干规定》第六、七条规定，甲方应当支付给乙方货币补偿款计人民币肆拾万玖仟肆佰壹拾玖元玖角整。

计算方式如下：(571.21+1,400+492.80)*166.16=409,419.90元；甲方应当支付给乙方棚舍和其它附属物补偿款计人民币74,529.85元；甲方按规定付给乙方搬家补助费1,661.60元，设备迁移费1,730元；双方约定的其他事项：1、奖励费17,000元；2、过渡费9,000元；3、无证房、三层阁楼补偿款66,985.85元；4、乙方房屋补偿款总计580,327.20元；5、安置产权房屋1)鑫都路XXX弄XXX号XXX室，计算方式：112.32*3,360=377,395.20元，

2)颛兴路XXX弄XXX号XXX室，计算方式：53.84*3,360+28.66*3,560=282,932元；6、乙方在入户前一次性向甲方支付人民币80,000元。该拆迁协议中涉及的80,000元，由吴某和洪某2向拆迁人支付。

2014年10月，鑫都路房屋取得产权证，权利人登记为“张某某、洪某2”。同期，颛兴路房屋取得产权证，权利人登记为“吴某”。2016年10月，吴某与案外人签订《上海市房地产买卖合同》，将颛兴路房屋变卖，合同中约定的房屋成交价为220万元。2017年4月，颛兴路房屋权利人变更为案外人。

2013年3月2日，洪某4书面立具“委托书(遗嘱)”1份，内载：我已经七十四岁了，生命的尽头已有年限。……现在我的生活来源是靠长女洪某1每月给我生活费1500元。但我有一套房产，座落在莘庄工业区XX塘**，正遇动迁。我的房产证及房产证密码和我的独立户口簿均由长女洪某1保管。现在儿子与我离婚已经二十多年的前妻要争房产分割(特别是前妻已与他人结婚，后离婚)。我老了，无力处理他们的关系。长女代父，由洪某1全权处理我的房产分配，由洪某1说了算。我的房产可归洪某1所有。当我生命回归自然后，将这份委托书即成我的遗嘱！提请法律公证。

审理中，原、被告一致确认：鑫都路房屋以市场价人民币377万元确定，颛兴路房屋以市场价人民币282万元确定。