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房地产开发的种类

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2015-12-25

  房地产开发的涉及面很广,根据不同的的标准分类,有不同的的内容。

  (一)根据房地产开发规模的大小分类

  1 、单项开发。单项开发是指开发方式规模小,占地不大, 项目功能单一,配套设施简单的开发形式。这种开发形式往往在新区总体开发和旧城区总体改造中形成一个相对独立的项目,但其外貌、风格、设施等要求与总体开发项目相协调,并在较短时间内完成这类开发。

  2 、小区开发。 小区开发是指新城开发中一个独立小区的综合开发或旧城区改造中一个相对独立的局部区域的更新改建,即等于相对独立街坊的更新改造。这类开发形式要求开发区域范围内做到基础设施完善,配套项目齐全。与单项开发相比,规模较大,占地亦较大,投资较多,建设周期较长,一般分期、分批开发。

  3 、成片开发。成片开发是指范围广阔(其范围大到可以相近于开辟一个新的城区)、投入资金巨大、项目众多、建设周期长的综合性开发。 如海南洋浦开发区,上海浦东开发区等诸如此类的著名的成片开发项目。在成片开发中,房地产开发往往成为基础产业和先行项目,发挥其启动和引导作用。

  (二)从房地产开发的内容不同分类

  1 、单纯的土地开发和再开发。土地开发是指通过三通一平(即通电、通水、通道路)或七通一平(即通电、通水、通道路、通排水、通煤气、通热力、通邮; 一平即为平整土地),按照竖向规划进行土方工程施工。 将自然状态的土地变为可供建造各类房屋和各类设施的建筑用地,即把生地变为熟地的开发活动。新城建设一般都需要先进行土地开发。开发公司在平整土地之前,还应对地下物进行勘察,以确定地下是否有文物古迹、管道、电缆、防空洞和其它地下物,并按照规定进行地下物的清除。不能清除的也要在设施施工时加以考虑和处理。

  期间,七通一平比三通一平的工作要求更高,实-quot ;七通一平必须完成下列工程:能源系统工程,它包括供电、供热、供气等设施;给排水系统工程,它包括取水、输水、净水、配水管网、排水管网、冷水处理等工程;道路交通系统工程;邮电通讯系统工程,它包括邮政、电讯和电脑网络等设施。;土地平整工程。

  土地再开发是指对已开发区域的现有土地,通过一定量的资金、劳动的投入,调整用地结构,完善基础设施,以提高土地使用功能和开发利用效益。旧城区改造一般都需进行土地再开发。

  2 、单纯的房屋开发和再开发。房屋开发是指在具备建设条件的土地上,新建各类房屋的活动。一般包括地基建设、主体工程建设、配套和附属工程建设、安装和装饰工程建设等内容。房屋再开发指的是为了提高现有房屋的使用功能和利用效益,在不拆除现有房屋的前提下,对现有房屋进行较大规模的扩建和改建活动。一般又称旧城区开发。需要指出的是,对房屋的扩建和改建只有达到一定程度和规模,才属于房地产开发的范畴。而对现有房屋进行一般性的修缮和装修,则属于物业管理的范畴,而不是房地产开发。

  3 、土地房屋一体化开发。土地房屋一体化开发是指从事土地开发和房屋开发,或从事土地再开发和房屋开发全过程的房地产开发活动。我国目前的房地产开发此类形式居多。

  (三)根据开发目的不同分类

  1 、经营性房地产开发。 经营性房地产开发是指由专业化的房地产开发企业进行,通过房地产的投资开发活动将开发产品(房屋、基础设施、土地使用权)作为商品进行交易,以追求利润回报的开发活动。

  2 、自用性房地产开发。 自用性的房地产开发是指为自用而进行的房地产开发活动,开发者即使用者,开发的房地产产品不进行流通领域,只是满足开发者自己进行生产、经营或消费的需要,开发环节本身不追求营利。

  我国目前经营性的房地产开发和自用性的房地产开发都占有一定的比例,随着我国市场经济的不断发展和社会分工的细致深化,房地产商品化的程度将不断提高。单位、个人必将更多地通过房地产交易市场获取房地产,自建自用式的房地产开发将逐渐减少,而经营性的房地产开发将日益增多。

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