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开发商导致房屋买卖纠纷的常见行为

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2015-12-08

  摘要:在买卖纠纷案件中,由商品房买卖合同引发的纠纷案件占较大比例。然而在商品房买卖过程中,开发商常有五种不当的行为易导致纠纷发生,且开发商以各种方式加以规避,导致房屋买受人维权困难。

  一、商品房预售广告宣传、样板间等与实物不符。很多开发商利用一些虚假广告来蒙骗消费者,使得消费者认为所购房屋物超所值,心甘情愿花钱买下。但开发商为了规避以后的法律责任,会采取在正式合同中写明预售广告、样板间等不作为合同的内容,对出卖人没有约束力,或者销售广告仅为销售人员口头告知、销售的样板间不允许拍照等手段,使得房屋买受人取证困难。

  二、通过“先签后换”与“补充协议”的方式规避己方责任。在商品房销售中,开发商经常以签订购房合同时尚不具备预售条件为由,先与购房者签订临时性的购房合同,以后再利用自己的交易地位或者法律上的优势,强迫购房者签订“补充协议”,或者更换为对购房者极为不利的“正式合同”,以此种方式来损害购房者的利益。

  三、设置霸王条款或责任不清条款。常见的内容有:该商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权属出卖人;关于交付期限中出卖人随意扩大免责条款;出卖人在合同生效前的广告是要约邀请,具体内容以本合同为准等。

  四、商品房存在质量瑕疵或权利瑕疵。部分开发商为了获得不当利益,在商品房建设中偷工减料、擅自改变规划设计,造成房屋质量问题百出或者出售房屋的权利存在其他争议,使标的物存在质量瑕疵和权利瑕疵。如:约定的面积与实际面积不符,电气管线不畅通,房屋渗水,墙皮脱落,墙体裂缝等;常见的权利瑕疵的问题主要有:一房二卖、以租代售、售后包租等。

  五、延期交房、不按时办理所有权证书。延期交房的原因是多样的,有的是合法的,比如属不可抗力的自然灾害、政府政策改变等合法的免责事由;有些原因则属开发商的责任,比如工程超期,资金不足造成在建房屋变成“烂尾楼”,无法按时交房;在建设项目未取得相关合法资质的情况下,无法办理房产证和土地使用证;还有开发商和买受人或入住的业主存在纠纷时,开发商为了维护自身利益,迫使对方做出让步,否则不配合办理所有权证书。

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