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上海公房拆迁中同住人的认定

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2021-06-18

01

公房的定义

公房指国家或单位福利分配、调配或者国家认可的其他原因而取得的公有房屋。公房是历史的产物,随着城市的发展,越发老旧的公房迎来了大量拆迁问题。


02

公房同住人的定义

实务中房屋拆迁主要包括公房拆迁、产权房拆迁或农村宅基地房屋(私房)拆迁三种类型。由于不同于产权房或者私房,有房产证或土地证确认拆迁利益的权利人,公房的拆迁利益归承租人和同住人所有。因此,公房同住人的认定具有重要实践意义。

关于同住人的概念,司法实践中所依据的主要是2004年《上海高院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》(以下简称“2004年《解答》”)。该解答明确指出,公房同住人,是指在被征收居住房屋处有上海市常住户口,已经实际居住一年以上,且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。因此可以明确,成为公房同住人需要同时满足三点条件:

一、在被征收居住房屋处有上海市常住户口;

二、已经实际居住一年以上;

三、属于在本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

案例:户籍在册但未实际居住的人员能否享有征收利益?

简介:原告周某系被告王某母亲,且为被征收房屋的承租人。被告王某因结婚将户籍迁出系争房屋并搬出系争房屋另行居住,离婚后又将户籍迁入系争房屋处但从未实际居住。原告周某在房屋征收后与征收部门签订征收补偿协议,但因被告户籍在册且多次阻拦导致无法领取相应征收补偿利益,故原告起诉至法院要求取得全部征收补偿利益。法院经审理认为,被告王某户籍在离婚后虽迁入系争房屋,但自户籍重新迁入系争房屋后从未实际居住,不符合同住人的认定标准,无权要求分得征收补偿利益,故本案中所有的征收补偿利益均归原告所有。

解释:户籍在册但未实际居住的人员(如“外嫁女”)是否能享受公房征收中的征收补偿利益,本质上仍属于同住人的认定问题,应严格按照同住人标准予以认定。女儿出嫁后户籍迁出且随夫家居住,则其居住利益应当在夫家中予以保障,离婚后仅将户籍迁入并不当然具有享受征收补偿利益的资格。反之,如该“外嫁女”结婚时并未迁走户籍及搬出居住,或离婚后不仅户籍迁入系争房屋且在系争房屋处实际居住,如其不存在他处有房的情况,仍应保障其应享有的征收补偿利益。


03未成年时曾与其父母共同受配过公房,是否构成“他处有房”?

有一种特殊情形,关于未成年时曾与其父母共同受配过公房,成年后是否能被认定为“他处有房”?2020年《上海市高级人民法院关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》(以下简称“2020年《解答》”)明确指出,实践中,有的当事人在未成年时曾与父母共同受配过公有住房(甲房),在成年后又分得另外一套公房(乙房),在确定乙房同住人范围时,该当事人是否会因为曾经受配甲房而被认定为“他处有房”存在一定争议。会议倾向性意见认为,未成年人与父母共同受配公房时,未成年人并非作为独立的民事主体获得住房福利,而是附随于父母的居住利益,故原则上不属于他处有房,不影响其成年后所获得公房在征收时同住人的认定。但若想要享有拆迁利益,仍应符合在被征收居住房屋处有上海市常住户口和已经实际居住一年以上的条件。

案例:未成年时与父母共同受配过公房,不属于“他处有房”

简介:20世纪五六十年代,杨老六与老伴从单位分得一套公房,面积25.06平方,后夫妻两人生得二子一女:杨1、杨2(女)和杨3。儿女成家后,杨老六有了孙子杨小1、杨小3和外孙女张小小。杨老六夫妇去世后,户内人员于2000年同意将房屋承租人变更为杨小3。2019年5月,该公房所在地块被列入政府征收范围,户籍在册六人:分别是杨1、杨小1、张小小、杨3、陆某、杨小3。同年6月,该户与政府签订了《征收补偿协议》,获得房屋价值补偿款2,913,335.43元;装潢补偿19,626元;其他各类补贴奖励合计100余万元。因对征收补偿利益如何分割发生争议,户内人口诉至法院要求依法分割。

法院观点:本院认为,纵观系争房屋的租赁户名变更和实际居住情况,承租人杨小3与杨小1、张小小系表兄妹关系,均为原承租人老杨的孙辈,且三人的户籍均自幼即迁入系争房屋。可见三人的户籍迁入是老杨作为祖辈对三个孙辈一视同仁的安排。……系争房屋承租人变更为杨小3之后,杨1、杨小1、张小小仍在系争房屋实际居住。系争房屋被征收前,杨小1、张小小未实际居住是因杨小3提出他处房屋装修,需居住使用。该房屋使用面积仅25.50平方米,杨小3与杨小1、张小小系唐表兄弟姐妹关系,均已成年,确不适宜在系争房屋共同居住。虽杨小1、张小小在未成年时,曾与父母共同受配公有住房,但因受配时均未成年,并未作为独立的民事主体获得住房福利,而是附随于父母的居住利益,故不属于他处有房。综合考虑前述情况,杨小1、张小小应认定为系争房屋的同住人为宜。


04空挂户口是否构成征收补偿安置对象?

实践中,还有一种空挂户口的情形尤为多见。空挂户口人员并非公有住房的承租人或者同住人,在被征收房屋既无产权利益,亦无居住利益,一般不属于征收补偿安置对象,原则上不能分得安置房。然而,2020年《解答》明确指出,如果在征收补偿安置时确实基于户籍因素考虑过该部分人员利益的,可以适当给予货币补偿。补偿款的数额可以参考因人口因素而增加补偿价值予以酌定。当然,需要注意的是,确定空挂户口人员系配房考虑对象必须有明确依据,不能按政策推定,而应当由征收单位出具加盖公章的情况说明。

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