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上海动迁补偿标准是什么?国有土地上房屋征收补偿款如何计算?

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2021-06-09

上海作为一个国际化的大都市,既有现代化的设施,同时也带有过去建筑的已写影子,而在城市化建设成长过程中,对于城市里老破小的一些建筑,多数都是需要拆除的,那2021年上海动迁补偿标准是什么?房屋拆迁补偿有哪些计算公式呢?

 



一、上海动迁补偿标准




1、土地补偿

作为承租人的企业,其经营场地一般是通过租赁得来。租赁的土地分为租赁国有土地和租赁集体土地两种。企业拆迁必然会导致这种租赁关系的终止,那么企业在租赁合同中的期待利益如何保障?根据拆迁法规,拆迁补偿对象是国有土地上的建筑物及附属物,对空地或净地的补偿,拆迁法规并没有做出统一的规定。

其他地方的拆迁土地补偿,往往与房屋、建筑物补偿计算在一起,不明晰、不透明的情况大量存在,使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿。同时,这也是我们立法机关和行政机关在制订法律、法规和政策性文件的时候,应当加以保护的地方,希望有关部门能够引起重视。

2、房屋、建筑物补偿

对于房屋、建筑物的补偿,应当以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准。因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的,可经实际丈量确定。房屋、建筑物的价值一般应由拆迁人、被拆迁人共同委托评估公司,评估公司根据相关评估技术标准,确定房屋、建筑物的实际价值。低于上海市城市房屋拆迁最低补偿单价标准的,以最低补偿单价标准计算。并依照上海市有关补偿口径,计算房屋、建筑物实际应得的补偿费用。

3、设备重置成新价

《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

4、停产停业损失

《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条规定,因拆迁非住宅房屋造成停产停业的,拆迁人可以给予适当补偿。对于“适当”的标准,何为“适当”、其计算依据、计算方法,何种情况下是“可以”补偿,何种情况下是“不可以”补偿,该条例并没有统一规定,其他法律、行政法规也没有进行规定。在法律实践中,补偿的标准、依据常常由市一级地方政府以政策性文件规定,各地补偿标准不同,计算方法也不同,这在立法上未免是一个遗憾。希望有关部门能够引起重视,能够对停产停业损失进行更为明晰、清楚的规定,以促动拆迁过程中的公平公正。



二、房屋拆迁补偿计算公式




1、房屋拆迁补偿计算标准

(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)

(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格

2、房屋拆迁安置费计算标准

(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。

以上就是“2021年上海动迁补偿标准”以及“房屋拆迁补偿计算公式”的全部内容了。



三、国有土地上房屋征收补偿款计算




对动迁居民来说,最关心的问题无疑就是房屋动迁后征收补偿款的计算方式了。

目前,上海国有土地上房屋征收执行“数砖头”为主的政策,房屋征收补偿款主要分为两大部分。

第一部分是房屋价值补偿款,即俗称的“三块砖头”,包括:

评估价格=被征收房屋的房地产评估单价×被征收房屋的建筑面积

价格补贴=评估均价×补贴系数(30%)×被征收房屋的建筑面积

套型评估均价=评估均价×补贴面积(15平方)

房屋价值补偿款直接和原房屋的面积相关,此处的面积产权房直接参照产证建筑面积,公房则需根据在证使用面积,按照不同房屋类型,适用不同系数计算出建筑面积。

第二部分则是各类补贴奖励费用,一般包括:

按期签约奖

搬迁奖励奖

均衡实物安置补贴

搬迁费

家用设施移装费

室内装饰装修补偿

临时安置费

不予认定建筑面积材料补贴

搭建补贴

补贴奖励按“户”发放,即每“户”凭“租赁凭证”和“产证”只能领取一份补贴奖励,而不考虑户口因素。

上海市内不同区的补贴奖励政策都有细微差异,且经常会根据征收基地实际情况作出调整,但总体来说金额差异不大。

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