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房屋上设有抵押权,购房合同继续履行

来源:上海房产律师网 作者:上海律师 时间:2017-09-20

【审理法院】
上海市闵行区人民法院
 
【案情介绍】
被告王某、陈某、王某某是某房屋的产权人,该房屋上设定有某银行及公积金管理中心的抵押权,剩余商业贷款及公积金贷款分别为150余万元、100万元。2016年1月,原告郝某与该三人经某房地产经纪公司居间介绍,出卖方作为甲方,买受人作为乙方,就上述房屋签订《上海市房地产买卖合同》及《装修补充协议》,合同约定:房屋转让价款为350万元,房屋装修补偿款45万元,甲方于2016年6月15日前腾房,双方于2016年6月30日前共同办理转让过户手续,并约定了双方的违约责任。至2016年4月8日,郝某向王某等人累计支付房款200万元及装修补偿款45万元,对余款的银行贷款申请也于同年5月3日通过。在此期间,王某等人一直未撤销房屋上的抵押,导致无法办理过户登记。
 
【法律分析】
    本案原告郝某的代理人崔萍律师给出如下法律意见:
首先,原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《装修补充协议》系双方真实意思表示,合同依法成立,且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定合同当属有效,对双方当事人均具有合同约束力。
其次,原告前后共向被告支付245万元,已经履行了支付首付款及装修款的义务。因涉案房屋已在被告向银行和公积金贷款时设定抵押,只有在该抵押消灭后,房屋才能进行权利过户。本案在审理过程中,原告表示愿意代替被告还清贷款,以消灭涉案房屋上的抵押权。在此基础上,原告要求继续履行房屋买卖合同,法院应当支持。原告本应再付150万元购房余款,但因原告代被告结清贷款的金额超过150万元,因此无须再向被告支付购房款,超过部分,原告可另行向被告追偿。
再次,因被告违约导致原告起诉至法院的,被告还应承担逾期过户的违约金以及原告为诉讼支付的律师费。
【审理结果】
法院最终判决与上海房屋拆迁律师崔萍律师的预判完全一致,原告郝某的要求得到充分支持。判决如下:
一、原告郝某与被告王某、陈某、王某某就该房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《装修补充协议》继续履行;
二、第三人上海市公积金管理中心、第三人上海某银行于贷款清偿之日起十日内分别办理上述房屋的抵押登记注销手续;
三、被告王某、陈某、王某某于本判决生效之日起十日内以3,500,000元为本金,按照每日万分之五的标准,向原告郝某支付自2016年7月1日起至实际过户之日止的逾期过户违约金及律师费X万元。
四、被告王某、陈某、王某某于上述房屋的抵押登记注销后十日内,将该房屋的产权过户至原告郝某名下。
 

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