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相邻关系与地役权的差异

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2016-01-04

  核心内容: 相邻关系,又称不动产相邻关系,是指法律从社会整体利益出发,为调和相邻近的不动产所有权人或利用权人之间因行使权力所发生的冲突,要求一方为另一方提供便利或接受限制而形成的权力义务关系。地役权,是指为自己使用不动产的便利或提高其效用,按照合同的约定利用他人的不动产或对他人的不动产物权施加某种限制的用益物权。其中,享有地役权的不动产,称为需役地,供人利用的不动产称为供役地。那么相邻关系与地役权之间的区别是什么?下文为您详细介绍两者区别。

  相邻关系与地役权之间的区别:

  一、相邻关系与地役权性质不同。

  严格地说,相邻权不是一种独立的民事权利,更不是一种独立的物权类型,其本质是不动产所有权或用益物权的扩张,是所有权或用益物权的组成部分,不需要进行独立的公示,可以直接从不动产所有权或用益物权的登记中推断出来。我们在谈论相邻权时之所以将其称为权利,纯粹是为了表达上的方便。地役权是一种独立的物权类型,属于用益物权,不是需役地所有权或用益物权的组成部分,它有自己独立的发生原因和权能,需要进行独立的公示。

  二、两者的法律效力不同。

  相邻关系因法律规定而产生,是服务于特定土地或附属于特定土地的权利,它对“地”不对“人”,对相邻权人来说是依据不动产的自然条件而发生的法定权利,依其原始权利而具有对抗性,无需登记便可当然发生效力。而地役权主要是依协议而取得,是约定的权利,当事人双方应到不动产登记机关进行登记之后才具有物权效力,即对抗性;未经登记的地役权不具有物权效力,只是一种债权。

  三、对相邻不动产物权的限制程度不同。

  相邻关系是法定的对不动产利用关系的一种最小限度的调节,相邻权人只能在依社会一般观念所能容忍的合理限度内利用相邻不动产,超出这个合理限度,相邻不动产物权人有权拒绝或请求排除妨害。不动产物权人如果想超出合理限度利用或限制相邻不动产,必须与相邻不动产物权人达成一项契约,向其支付一定的对价,获得其同意。

  四、相邻关系与地役权在有偿或无偿、存续期间上不同。

  相邻关系中,相邻权由法律直接规定,除非权利人行使权利给邻人造成损失,相邻权人行使权利是无偿的;地役权的有偿或无偿则属于意思自治范畴,双方可在契约中自由约定。另外,地役权的存续期间,也可任由当事人约定,并得设定永久地役权;而相邻关系的存续期间是法定的。

  五、权属不同的两块土地是否应当“相互毗邻”。

  一般认为在相互毗邻的两块权属不同的土地上才会发生相邻关系,这一点在有的学者对相邻关系所作的定义中有所体现。如“相邻关系,是指两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人在行使不动产的所有权或使用权时,因行使权利的延伸或限制而发生的权利义务关系”;而地役权的发生则不仅在相互毗邻的两块权属不同的土地上可能发生,特殊情况下,可设立地役权的两块土地甚至可能相隔了一段距离。

  六、救济的方式不同。

  相邻关系受到侵害后,一般提起所以权的行驶受到妨害之诉;而地役权受到损害之后,受害人可以直接提起地役权受侵害的请求之诉。这是由两者权利的性质不同所决定的。

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