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业主与物业管理纠纷怎么解决

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2015-01-30

  (一) 基于物业管理合同的纠纷

  依据业主和开发商之前签订的或者由业主委员会于专门的物业管理公司签订的有关物业管理合同,双方确立一系列权利义务。如物业公司承担安全及服务义务。如果物业管理公司颠倒市场主体的位置和不履行应承担的义务,管而不理,致使业主享受不到缴费后的服务。或者,业主因为种种原因拒缴物业管理费。这些都可能引起纠纷。而且,由于我国目前物业管理市场体制发展不成熟,主要是物业管理公司不作为导致纠纷发生,进而引发各种极端事件。

  根据最高人民法院2000年法发 [2000]26号文件即《民事案件案由规定(试行)》第一部分的规定,这类纠纷本质上属于合同纠纷。应当按照合同法等相关法律进行处理。

  (二) 物业管理公司侵犯业主权益的纠纷

  第一种类型中,物业管理公司也侵犯了业主的合法权益,但因为是因为基于物业管理合同发生,而且往往是消极侵权,所以将其单列。第二种类型特指,物业管理公司的积极侵权行为引起的纠纷。例如侵占业主财产,阻挠业主成立业主委员会,侵占业主共有房产等等。

  这类纠纷一般与物业管理服务合同的履行没有直接关系,属于一般侵权纠纷,最高院《民事案件案由规定(试行)》讲物业管理纠纷不加区别地规定为合同纠纷欠妥。当然,第一类和第二类往往会同时发生,出现竞合的现象。根据民法通则的规定,当事人由选择权。

  (三) 开发商遗留问题引起的纠纷

  业主入主后,还可能出现公摊面积不清、房屋质量不合格或不符合约定、开发商在卖房过程中的许多承诺未能按时兑现……严格地讲,这类纠纷与物业管理公司没有直接关系,而属于业主与开发商的纠纷。但是因为这些问题往往是在业主入住以后出现,而且物业管理公司对物业的维护管理负有责任。故将此类纠纷也纳入物业管理纠纷中来一并研究。

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