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已购的拆迁安置公房可以由购买人独自使用吗

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2020-04-17

导读

  按照物权法的规定,所有权人对所有物享有完全的占有、使用、收益、处分的权利,这样理解没有问题,但是如果诉争的房屋属于拆迁安置的公有房屋,那就必须查清该房屋的特殊来源。本文尝试通过雷某国起诉腾房的案例,从新旧拆迁条例的不同规定入手,说明购买拆迁安置公房的产权人在行使所有权时必定要受到一定的限制,并且与物权法的规定不冲突。

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案情介绍

  雷某国原承租单位的公房2间,面积22平方米,由其子雷某满、儿媳金某珍及孙子一家居住。1994年,市危旧房改造办公室因建设需要对上述房屋进行拆迁,同年5月,雷某国与危改办签订了《城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》,约定应安置人口为4人,直接安置位于某小区3居室一套,即诉争的房屋,建筑面积80平方米。协议签订后,雷某满、金某珍一家将原住房腾空交付拆除,后搬至上述3居室房屋居住。2000年8月,雷某国与危旧房改造办公室就上述房屋签订《出售自管公有住宅楼房协议书》,雷某国以成本价购买诉争房屋,并已取得该房屋的房屋所有权证。

  2005年,雷某国之子、雷某珍之夫雷某满去世。2006年5月,雷某国向法院起诉称:金某珍是我的儿媳,我本人原来与我儿子雷某满一家一起居住,后我单位分配了两间平房,由金某珍一家继续居住。后来该房屋拆迁,我分得诉争的三居室房屋一套。因金某珍一家没有住房,该房屋由其居住。我继续在现住房居住。2000年我以自己的名义和工龄优惠购买了该房屋。2002年金某珍在其他地区又分得楼房一套,金某珍一家搬到新房,上述房屋闲置。2005年我的儿子梁某满因病去世。2005年因我现住址改造翻建,我想回到诉争房屋居住,才得知金某珍已经将房屋出租。我年事已高,现和其他子女居住非常困难,为此我诉至法院要求金某珍将诉争房屋腾空归还我。

  金某珍辩称:雷某国所述我们的家庭关系情况属实。拆迁的时候,我们一家三口是被安置对象,诉争房屋是拆迁安置房。房屋虽登记在雷某国名下,但是实际的购房人、占有人和使用人都不是雷某国。该房屋属于我们一家所有。2002年单位分配我住房后,我已经不实际在诉争房屋居住。我的儿子没有其他住房,目前使用涉诉房屋。综上,我不同意雷某国的诉讼请求。

  诉讼中,金某珍申请人民法院调取了当时的《国家建设用地拆迁分户调查表》。该表中家庭情况一栏载明的户主为雷某国。同时该栏中还有“四口人,小孩13,父72,户口不在此地”的文字内容,双方均认可小孩13及父72是指孙子和雷某国。雷某国认可购房前的房屋租金及购房款均为金某珍一家支付。

  法院经审理认为:本案涉诉房屋系雷某国及金某珍一家三口共计四人的拆迁安置房;拆迁安置过程中考虑到了当时金某珍一家的居住情况。雷某国以一人名义购买该房屋时,费用由金某珍一家交纳的事实也表明了其实际居住使用的情况。因此,从房屋来源、居住情况等情节可以认定,金某珍及其子对于涉诉房屋有使用的权利,故雷某国要求金某珍及其子腾退房屋的诉讼请求本院不予支持。据此,法院做出判决:驳回梁富国的诉讼请求。

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以案说法:

  1、诉争房屋的来源确定雷某国不具有独立使用权

  已购公有住房属于特殊房屋,带有政策性、福利性和保障性色彩,其产权的确定有别于普通商品房和普通私平房,要看房屋的来源最终确定房屋产权和使用权。本案诉争的房屋是雷某国以成本价购买的拆迁安置房屋。拆迁安置适用的是1991年的《城市房屋拆迁管理条例》,称为旧拆迁条例。这个条例的规定有以下2个特点:

  1)被拆迁人的范围:是指被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人)和使用人。

  2)补偿方式和补偿方法:对于被拆迁人的补偿方式有两种:一种是货币补偿,另一种是房屋补偿。在拆迁补偿时需要同时兼顾被拆除房屋及其附属物的所有人和使用人的补偿。

  本案的拆迁发生于1994年,当时适用的是旧的拆迁管理办法,拆迁补偿要兼顾被拆除房屋及其附属物的所有人和使用人的补偿。

  拆除涉诉房屋的承租人是雷某国,但实际使用人是金某珍一家,所以拆迁安置的房屋实际上是用来安置金某珍一家及雷某国。虽然后来雷某国以成本价购买了诉争的三居室房屋,但这房屋中还有金某珍一家的安置利益,现雷某国要求对该房屋享有独立的使用权,法院是不会支持的。

  2、金某珍胜诉的关键证据是什么

  本案中的一个关键证据,是拆迁当时的《国家建设用地拆迁分户调查表》,该表表明了诉争拆迁安置用房的来源,可以说这份证据是金某珍胜诉的主要依据,是人民法院依职权调取的与本案事实有重大影响的“档案材料”。雷某国以成本价购买了诉争的三居室,现在他作为产权人来请求人民法院支持其对诉争房屋独立排他的使用权,要求金某珍一家搬离此房屋。按照通常的理解,所有权人对所有物有完全的占有、使用、收益、处分的权利。但是本案诉争的房屋属于拆迁安置的公有房屋,由于其来源特殊,所以其所有权的行使也不同于一般的私有房屋和商品房。根据当时旧的拆迁条例,拆迁安置的除了原来的承租人,还要安置原来承租公房中的使用人,所以虽然诉争三居室承租时写的是雷某国的名字,但其中还有金某珍一家的居住使用的权利,所以雷某国并不享有独占的使用权,人民法院据此驳回了他的诉讼请求。

来源:法律研究与问答 张朝辉整理

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