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购买售后公房有什么风险?

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2013-10-16

  产权人转让房屋没有经法定同住人的同意,受让人即便合法取得了房屋产权,也无法取得完整的房屋所有权。

  【案例】

  2004年,甲通过中间人介绍,与乙就房屋转让事宜达成一致。甲在本区拥有售后公房一套,产权人是甲,实际居住人除甲以外,还有甲的母亲。甲与乙签订了《房地产买卖合同》,并到交易中心申请了过户登记。房屋成交总价80万元。交易后乙根据合同约定支付了房款50万元,另30万元于交房时支付。后乙取得了产权证。但甲没有如期交房,且下落不明。

  为了入住该房,乙只得与甲母直接协商。花甲之年的甲母坚持认为,甲出售该房没有征得她的同意,而且当初公房转产权时甲曾保证她的居住权,她不愿意搬出该房。对乙提出的其他安置方案均予以拒绝。乙产证在手却毫无办法,只好一纸诉状,将甲告上法庭,要求甲迁出该房。

  法院经审理认为,甲作为该房的唯一权利人,其处置产权的行为合法有效,乙合法取得该房产权,也应享有房屋的产权。但由于房屋系公房出售而来,甲母作为法定同住人,对涉诉房屋有合法居住权。考虑到甲母系高龄老人,又无实际迁让之处,一审法院遂做出了驳回乙诉讼请求的判决。

  售后公房的同住人权利保护,一直备受争议。2003年以前,售后公房上市交易,均需要得到同住人的书面同意,以往的示范合同文本上有专门的同住人意思表示的附件。随着产权交易审核口径的改变,交易中心不再进行同住人是否同意的形式审查,中介机构也开始放松审查,导致同住人权益保护的纠纷不断增加,包括同住人的迁让纠纷、户口纠纷等。

  甲作为房屋产权人出售房屋时,应当取得同住人甲母的同意。在买卖合同履行完毕前,如果产权人和同住人关于安置事项没有达成一致,同住人有权拒绝迁出。在通常情况下,购买人即使是善意的,也不能直接诉请同住人搬离。本案中,乙作为该房产权人,有两种选择,第一,和同住人甲母协商,通过和解方案解决迁让问题;第二,让同住人一直住下去,直到居住权消灭(死亡)。当然,这不影响善意受让人追究甲逾期交房的违约责任。

  购买售后公房,应如何防范同住人纠纷?

  第一,进行严格的权属审查。售后公房的权利人审查,包括基于夫妻关系共有和基于政策规定的

  同住人共有;

  第二,进行同住人审查。根据常住户口审查该房的同住人,并用书面的形式确定同住人同意出售的

  意思表示。虽然交易中心不再审查同住人是否同意,但并不表明同住人没有了居住权。作为购房者或中介公司,进行这样的审查是有必要的。同住人的户口应当在交易前迁出,以避免户口纠纷;

  第三,合同审查。除了正常交易条款外,关于同住人的迁出、户口迁移等问题,应当有明确的约定。

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