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“区县指导价格”再袭上海楼市

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2013-11-27

  核心内容:沪七条后 ,“区县指导价格”再袭上海楼市?下文是上海房产律师网为您整理的信息,仅供查看。

  相较于10月楼市,进入11月的上海房地产市场已有降温迹象。除过成交量连续两周下跌超30%以外,商品住宅供应跌幅更是表现明显,统计显示,上周上海商品住宅新增供应仅12.96万平方米,不仅环比下跌幅度达到四成,同时也远远低于22万方的年化周均商品住宅供应线。

  有业内判断,“沪7条”以及中央政府“长效调控机制”的冷风频吹,或是楼市“降温”的主因之一。

  而近日,搜房网获得的一份上海“部分区县预售指导价格”名单显示,未来至少两个月,除限购之外,上海楼市或再迎“限价”风潮,沪上新房供给或会进一步下降。

  【“区县指导价格”暗袭 沪楼市商品住宅预售证“收口”】

  在搜房网获得的此份名单上,闵行的预售审批指导价位27000元/平米,除此之外,宝山的预售指导价格为20000元/平米,青浦为19000元/平米,松江为20000元/平米,原浦东南汇为16000元/平米,原浦东为35000元/平米。知情人士告诉搜房网,这些“指导价”意味着,高于该价格的项目,在近期或很难拿到预售许可证。而此外,据此前东方早报披露,嘉定的住宅预售指导价格为17000元/平米。

  另据搜房网了解,上述指导价格在11月8日连同“沪七条”同步下发到各区县进行执行,但搜房网查询11月9日以后的12张住宅预售许可证发现,仍有多个楼盘在沪七条后高于指导价开出,各区县指导价格相对“偏低”;同时,也有个别楼盘推迟原定开盘时间。

  对此,上海盘谷房地产有限公司总经理宋海表示:“预售证的申请是需要很长时间,出现高于指导价的情况,可能是因为该政策下来之前提交申请,因此会出现高于指导价的情况,但对于流程刚开始走的项目而言,很可能会因新的政策拿不到预售证,这直接影响到一批项目无法入市。”

  【购房者还是开发商 影响几何尚存争议】

  “政府制定指导价,收紧预售证对开发商的影响肯定是大的”,上海盘谷房地产有限公司总经理宋海对搜房网表示。

  以嘉定为例,17000元/平方米的指导价,对嘉定新城、南翔、马陆甚至是安亭的很多刚需盘都会有影响,中高端住宅影响更是严重,部分开发商或面临“无房可卖”。

  但汉宇地产市场研究部经理付伟却认为,政府面临房价调控目标压力,要兑现年初承诺的房价上涨目标,即便是不能完成,至少可以接近,减小政府压力。因此才会有指导价出台。

  付伟补充到,“指导价”应该是政府经过调研和考察之后,去除装修成本的区域毛坯房均价。为此,区域内中高端住宅将被挡在预售证外,从而达到平均房价,拉低均价的作用。此外,他认为预售证收紧对开发商的影响并不大,影响大的还是购房者。

  付伟解释,前10个月开发商的业绩飘红,很多已经完成全年任务,预售证的收紧对没有销售压力开发商的影响是不大的;另外,开发商对年底政策有一定的预见性,10月和11月密集推盘,已经消化一部分库存。

  【明年政府不改变思路 房价压力或继续增加】

  年底政策收紧更多的是政府为完成控房价目标的暂时之举,也使得需求延后,推涨明年房价。

  搜房网信息显示,截至11月底,批准预售的不少项目售价均在指导价之上。主要是因预售证的审批需要一段时间,而且拿到预售证到产品上市也是有时间差的。由此推断,从11月8号算起,预售证收紧影响的更多是12月和明年年初入市的项目。

  宋海表示,目前的限购政策大致会使需求延后5个月左右的时间,明年初会迎来一个释放期,如果政府不改变目前限购和收紧预售的政策思路,到时市场将会不受控制,房价会迎一波涨幅。

  付伟进一步说到,2013年开发商的业绩好,资金相对充足,年初又不存在财务压力。开发商宁愿推后产品上市,也不会选择降价,这会直接导致明年供给紧张。市场供给的减少,加上后押需求亟待释放必然会对房价上涨产生压力。

  但同时,也有业内表示,这一波行政手段的出台,或仍是“以时间换供应”的思路,明年下半年后,上海整体市场供应或出现好转,进而为未来的市场化调控赢得时间。
 

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