热剧普法：《婚姻的两种猜想》中买房遭遇“以租抵债”怎么办呢？

杨争妈：我们是有购房合同的。这钥匙也是房东昨天刚给我们的。

租户：你们有合同，我们还有合同呢!

租户妻：房东欠我们钱，这叫“以租抵债”，租期8年。

杨争妹：这手写的合同你凭什么证明有效?

租户：手写的也是合法的，也是合同，是受法律保护的。

杨争妹：你怎么证明是一个月前签的。

租户：你怎么证明它就不是一个月前签的。

剧中人沈明宝怀上双胞胎后，一家人商量置换一套大房子居住，沈明宝和母亲各自出售了自己的房子才凑够首付，将大房子买了下来，办理了过户手续。没想到新房里竟然有一对中年夫妻居住，声称在沈明宝购房前一个月就与原房主签订了“以租抵债”协议。到底谁有权住在这所大房子里?

记者：房子对于很多普通老百姓来讲，属于大额财产，剧中人沈明宝一家欢天喜地、浩浩荡荡地搬家到新买的大房子，门打不开，里面还住着人，这房子到底属于谁?

董玫：房子属于沈明宝一家，他们不仅签署了购房协议、付了首付款，而且还办理了过户手续。

记者：可是原房主在将房子卖给他们之前，跟他人签订了长达8年的租赁合同，是不是说虽然房子属于沈明宝，但是他们得等8年后才能住进去?

董玫：根据我国民法典规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，也就是“买卖不破租赁”规则。比如买房前，房子已有承租人承租的，租赁关系应当继续，不以房屋所有权人变更而变化。

记者：那剧中这个房子恰恰就是提前租赁出去了，而且一租就是8年，沈明宝一家原来置换房屋的目的是不是彻底落空了?如果打官司到法院，会怎么判?

李宏宇：剧中住在房子里的夫妻拿出的租赁合同，实际是一份“以租抵债”的协议，也就是说它是债务人清偿债务的一种方式，并不适用“买卖不破租赁”的法律规定。他们对房主的债权实现方式并不能对抗沈明宝一家人对房屋享有的所有权，应当腾退房屋，并可以要求债务人，也就是房主，以其他方式继续履行债务。

虽然“以租抵债协议”不能对抗实际购房人，但是买房一定要充分审核房屋的性质，现场考察房屋状态。