一、案件背景引入

在日常生活中，家庭房产纠纷屡见不鲜，这类纠纷往往因亲情纽带与财产利益的交织，显得尤为复杂棘手，不仅关乎当事人的切身经济利益，还深刻影响着家庭关系的和谐稳定。从房产的继承分配，到共有产权的分割，每一个环节都可能引发争议，其中，共有物分割纠纷在家庭房产争议中占据相当比例，其核心在于对共同拥有的房产如何进行合理、合法的分配，当事人各方常常基于不同的立场和诉求，各执一词。徐某与蔡某 1 之间的共有物分割纠纷，便是此类纠纷中的典型案例，深入剖析这一案例，不仅有助于明晰相关法律规定在实际中的应用，也能为处理类似纠纷提供有益的参考和借鉴 。

二、案情详细梳理

（一）人物关系及背景信息

徐某，女，1945 年 4 月 14 日出生，汉族，与蔡某 2 于 1992 年 10 月 23 日登记结婚，婚后未生育子女 。蔡某 1 系蔡某 2 与前妻王某 2 之子，1969 年 3 月 28 日出生，汉族 。在家庭住房方面，最初涉及的房屋有本市方浜东路房屋、涉案的上海市普陀区CD路X 弄（新村）2 号 2515 - 6 室房屋以及上海市普陀区澳门路房屋，这些房屋的产权变动和居住使用情况，成为后续纠纷的重要背景因素。

（二）房屋调配与产权变更历程

1996 年 8 月 5 日，海运集团货一公司出具《住房调配单》。原住房为涉案的公房，租赁户名为蔡某 2，家庭主要成员有徐某（妻）及蔡某 1（子），全家共三人。新配房为澳门路房屋，租赁户名同样是蔡某 2，配房人员一人，调配类型为其他，原因是公司领导同意照顾增配住房。这一调配行为改变了家庭住房的格局，为后续的产权变动埋下伏笔。

2000 年 4 月 18 日，《职工家庭购买公有住房协议书》表明，涉案房屋坐落于普陀区（县）长寿街道（镇）CD路X 弄（新村）2 号 2515 - 6 室，房屋承租人或受配人蔡某 2 与同住成年人协商一致，同意将所购房屋的房地产权利确定为蔡某 1 所有，并委托其办理购买公有住房的一切手续。同日，某某公司 1 在《本户人员情况表》上盖章确认，可享受计算购房面积控制标准的人数为二人。2000 年 4 月 25 日，蔡某 1 与某某公司 2 签订《上海市公有住房出售合同》，约定蔡某 1 购买涉案房屋，建筑面积 70.32 平方米，房屋一经转移，其房地产权利为蔡某 1 享有。

2003 年 4 月 3 日，蔡某 1 与案外人黄某签订《上海市房地产买卖合同》，将涉案房屋以 39.8 万元转让给黄某。2003 年 4 月 16 日，涉案房屋完成变更登记，至此，涉案房屋的产权正式转移至案外人手中。

（三）居住与户籍变动情况

1996 年增配得到澳门路房屋后，1997 年蔡某 1 结婚，婚后，徐某与蔡某 2 移居至澳门路房屋，蔡某 1 夫妇居住于涉案房屋。涉案房屋出卖后，蔡某 1 夫妇居住于上海知音小区。这种居住安排的变化，反映了家庭内部生活状态的改变，也与房屋产权的变动相互关联。

2005 年 8 月 15 日，徐某、蔡某 1 与蔡某 2 的户籍自本市方浜东路房屋迁至澳门路房屋地址。在此之前，徐某的户籍登记于方浜东路房屋，该房屋系徐某前夫单位福利分房，离婚时归徐某所有，2005 年方浜东路房屋拆迁。而蔡某 1 于本市虹口区报出生，经过国顺路的房屋与涉案房屋对调后，户口迁入涉案房屋地址，后因方浜东路房屋拆迁，户口迁入方浜东路房屋地址，拆迁完后迁回澳门路房屋地址至今。户籍的迁移不仅是身份信息的变更，也在一定程度上影响着当事人对房屋权益的主张。

（四）相关诉讼关联情况

在本案之前，蔡某 1 作为原告与徐某作为被告就涉及澳门路房屋的遗嘱继承纠纷展开诉讼。经审理查明，被继承人蔡某 2 于 2021 年 12 月 20 日死亡，澳门路房屋于 2018 年 5 月 3 日买下产权，登记在蔡某 2 和徐某两人名下。2021 年 10 月蔡某 2 提起离婚诉讼，后因死亡裁定终结诉讼。在该案 2021 年 11 月 12 日的庭审中，徐某曾提及蔡某 2 立遗嘱将财产留给儿子一事。上海市普陀区人民法院于 2023 年 12 月 21 日作出（2023）沪 0107 民初XX 号民事判决，判决上海市普陀区澳门路房屋归徐某所有，徐某应于判决生效之日起一个月内支付蔡某 1 房屋折价款人民币 1,285,000 元，该判决现已生效。这一诉讼结果对本案中徐某和蔡某 1 关于涉案房屋的纠纷产生了重要影响，法院在审理本案时，需要综合考虑前案的判决结果以及房屋的整体分配情况 。

三、争议焦点总结

（一）徐某是否为涉案房屋共同居住人

徐某的户口从未迁入涉案房屋，其入住涉案房屋是因与蔡某 2 的夫妻关系。根据相关法律规定及司法实践中对于共同居住人的认定标准，共同居住人一般需要在房屋处具有常住户口，并实际居住生活一定时间，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难 。在本案中，徐某虽在涉案房屋居住过，但户口不在此，且后续增配澳门路房屋后，徐某与蔡某 2 移居至澳门路房屋，这表明徐某的居住状态发生了改变 。从居住时间和户籍情况综合判断，徐某不符合通常意义上涉案房屋共同居住人的条件，然而，她曾因家庭住房调配与蔡某 2、蔡某 1 一同被列为增配对象，这一事实又使得她与涉案房屋存在一定关联，所以徐某是否为涉案房屋共同居住人存在争议。

（二）蔡某 1 购买涉案房屋产权及出售行为的合法性

2000 年 4 月蔡某 1 购买涉案房屋售后产权时，未征得徐某的同意。根据《民法典》中关于处分共有财产的规定，处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定 。在本案中，涉案房屋在购买产权时，涉及到蔡某 2、徐某、蔡某 1 之间的权益关系，蔡某 1 未征得徐某同意就购买产权，其行为可能存在侵犯徐某权益的嫌疑 。2003 年 4 月蔡某 1 出售该房屋时，徐某对此不知情也未分得售房款。从房屋买卖的流程和法律规定来看，若房屋存在共有人，在出售时应当确保所有共有人知晓并同意，否则可能导致合同无效 。但在本案中，还需考虑第三人善意取得的情况，即如果案外人黄某在购买房屋时是善意的，支付了合理对价并办理了产权登记手续，那么蔡某 1 的出售行为可能被认定为有效，这使得蔡某 1 购买涉案房屋产权及出售行为的合法性存在争议。

（三）两套房屋的居住使用及权利归属是否已分配完毕

从双方之前的居住安排来看，涉案房屋由蔡某 1 夫妇居住使用，澳门路房屋由蔡某 2、徐某居住使用，且各方长期以来对此均无异议。然而，徐某认为当事人之间就涉案房屋和澳门路房屋的居住使用及权利归属问题未分配完毕，她对涉案房屋享有居住使用、分得相应出售款等权利 。法院对澳门路房屋的判决在一定程度上影响了对这一争议焦点的判断。前案判决澳门路房屋归徐某所有，徐某向蔡某 1 支付房屋折价款，这表明法院在处理澳门路房屋时，已经对该房屋的产权进行了分配 。但对于涉案房屋，徐某认为其权益未得到充分保障，所以两套房屋的居住使用及权利归属是否已分配完毕，需要综合考虑双方的居住历史、法院的判决以及当事人的诉求等多方面因素，存在较大争议。

 

四、法律分析与观点阐述

（一）关于共同居住人认定的法律依据

依据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十一条第一款第四项规定，同住人需同时满足三个条件：在作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口；实际居住生活满一年（特殊情况除外）；在本市无其他住房或虽有其他住房但居住困难 。在本案中，徐某的户口从未迁入涉案房屋，不满足常住户口这一关键条件。虽然她曾因夫妻关系在涉案房屋居住，但后续增配澳门路房屋后，便移居至澳门路房屋，在涉案房屋实际居住生活的状态已发生改变 。从居住时间来看，在蔡某 1 购买涉案房屋产权及出售房屋时，徐某已不在涉案房屋居住生活一年以上。且在本市，徐某有澳门路房屋可供居住，并非无其他住房。综合这些因素，根据相关法律规定，徐某不符合涉案房屋共同居住人的认定标准 。这一认定不仅符合法律条文的明确规定，也符合司法实践中对于共同居住人认定的普遍原则，确保了在处理房产相关纠纷时，对居住权益的判断有明确、合理的依据 。

（二）公有住房产权购买及处分的法律规定

根据《公有住房房改政策》，按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有；按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在 5 年后归职工个人所有 。在本案中，蔡某 1 于 2000 年 4 月与某某公司 2 签订《上海市公有住房出售合同》，购买涉案房屋。然而，在购买过程中，未征得徐某的同意。根据《民法典》第三百零一条规定，处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定 。涉案房屋在购买产权时，涉及蔡某 2、徐某、蔡某 1 之间的权益关系，若认定为共有财产，蔡某 1 未征得徐某同意就购买产权，可能侵犯了徐某的权益 。在出售房屋时，蔡某 1 于 2003 年 4 月与案外人黄某签订《上海市房地产买卖合同》，同样未告知徐某。根据法律规定，在房屋存在共有人的情况下，出售房屋需确保所有共有人知晓并同意 。但如果案外人黄某在购买房屋时是善意的，支付了合理对价并办理了产权登记手续，根据《民法典》关于第三人善意取得的规定，黄某可能取得房屋的所有权，蔡某 1 的出售行为则可能被认定为有效 。这体现了在公有住房产权购买及处分过程中，法律对各方权益的平衡保护，既保障共有人的权益，也维护交易的安全和稳定 。

（三）民事活动原则在本案中的体现

在民事活动中，自愿、公平合理原则是处理纠纷的重要依据。在本案中，从双方对两套房屋的居住安排来看，涉案房屋由蔡某 1 夫妇居住使用，澳门路房屋由蔡某 2、徐某居住使用，且各方长期以来对此均无异议，这体现了当事人之间的一种自愿约定 。法院在处理澳门路房屋的遗嘱继承纠纷时，判决房屋归徐某所有，徐某向蔡某 1 支付房屋折价款，这一判决综合考虑了房屋及双方的实际情况，体现了公平合理原则 。若再支持徐某要求分割涉案房屋的诉请，可能打破这种已经形成的平衡状态，不符合民事活动的基本原则 。在家庭房产纠纷中，平衡各方利益至关重要。一方面要尊重当事人的意愿和长期以来形成的居住事实，另一方面要依据法律规定，确保各方的合法权益得到保障 。在本案中，法院综合考虑这些因素，不支持徐某分割涉案房屋的请求，既维护了当事人之间的利益平衡，也体现了民事活动原则在司法实践中的具体应用 。

五、案例启示与总结

（一）对类似家庭房产纠纷的借鉴意义

在处理家庭房产共有物分割纠纷时，首先要全面梳理房屋的调配、产权变更、居住使用以及户籍变动等多方面的情况。本案中，通过对涉案房屋和澳门路房屋的调配、产权购买及出售过程，以及各方居住和户籍变动的详细梳理，为案件的分析提供了清晰的事实基础 。在其他类似案件中，也应注重收集和整理这些方面的信息，以便准确把握案件事实 。对于房屋的居住安排和各方长期以来的实际行为，法院会予以充分考虑。本案中，涉案房屋由蔡某 1 夫妇长期居住，澳门路房屋由蔡某 2、徐某长期居住，这种长期形成的居住事实，对法院判断房屋的权利归属和分割具有重要影响 。在类似纠纷中，当事人应意识到自身的居住行为可能产生的法律后果，稳定的居住状态可能被视为对房屋权益的一种默示认可 。在涉及家庭房产纠纷时，当事人应尽量通过协商解决问题，达成一致意见并形成书面协议 。若无法协商一致，在诉讼过程中，要遵循民事活动的自愿、公平合理原则，法院在判决时也会综合考虑各方利益，寻求平衡 。在类似案件中，当事人应积极与对方沟通协商，避免盲目诉讼，以维护家庭关系的和谐稳定 。

（二）强调法律意识和证据收集的重要性

在涉及房产等重大权益问题时，当事人务必增强法律意识。就本案而言，徐某因对公有住房产权购买及处分的法律规定缺乏足够了解，导致在蔡某 1 购买涉案房屋产权及出售房屋时，未能及时意识到自身权益可能受到侵害 。若当事人能够提前学习相关法律知识，在房屋产权变动过程中，就能更好地判断自身权益是否受到影响，并及时采取措施维护权益 。证据在房产纠纷中起着决定性作用 。在本案中，蔡某 1 购买涉案房屋产权及出售房屋的相关合同、协议，以及各方关于居住和户籍变动的证明材料，都成为法院判断案件事实的关键依据 。当事人在日常生活中，对于涉及房产权益的各类文件，如购房合同、产权证书、居住证明、户籍迁移记录等，都应妥善保存 。一旦发生纠纷，这些证据能够有力地支持自己的主张，避免因证据不足而导致权益受损 。在纠纷发生后，当事人还应积极收集其他相关证据，如证人证言、通信记录等，以进一步增强自己的证据链条 。

 

 

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