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农民是否享有农村土地的处分权?

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2015-12-24

  保护农民的合法权益,既是各级政府机关的重要工作,也是司法机关的神圣职责。近年来,农村的房地产市场日渐活跃,农民往往将其在宅基地上所建房屋或者出租,或者出售他人。购买者中有的是本村村民,有的是外村村民,还有的是城镇非农业户口居民。这样一来,纠纷的产生也增多了。

  但是,由于我国尚无明确的法律规定来规范农村房屋买卖行为,涉及农村宅基地和农村房屋的规范性文件也比较杂乱,因此,在司法实践中对这一法律问题理解各异,各地各级法院在审理类似案件中,判决结果也是千差万别。

  一方面,从法律保护所有权的基本精神来看,限制农民买卖房屋并非仅仅是对农民利益的维护。所有权最核心的权能是处分权,限制农民对其房屋的处分,本质上就是限制农民对其房屋享有的所有权。

  随着我国市场经济的不断发展,很多农民开始走出村庄,到外面的世界开创事业,于是农村出现越来越多的空闲房屋,如果一味加以限制,这些宅基地上的合法建筑将无法发挥其更大的财产价值,对农民的利益当然不利。合同法的立法宗旨是合同自由,当事人意思自治,如果简单限制农村房屋买卖,也与合同自由的基本精神相悖。

  另一方面,农民对房屋所有权的行使,又受到其宅基地使用权的限制。依照《土地管理法》等法律、法规规定,宅基地使用权作为农村居民的一种基于身份性质的福利,不得随意转让他人,特别是严格限制城市居民购买农民宅基地。

  国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》,“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”但法律并未对农民之间转让房屋进行限制。实践中,一些同志认为宅基地只能转让给本集体经济组织内部成员,实际上也没有明确的法律依据。法律并未明确限制宅基地不能转让给本集体之外的农民。

  为了妥善解决农村房屋买卖合同的效力问题,避免因对法律理解上的分歧导致同案不同判现象的发生,最有效的方法还是应以法律的形式对农村宅基地以及农村房屋的产权归属和产权流转作出明确规定。当前,《物权法》草案正由全国人大进行审议,相信《物权法》的出台,可以有效解决有关农村房屋买卖合同的效力问题。

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