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农村宅基地买卖无效的情形

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2015-12-16

  摘要:农村宅基地是属于集体所有,每个村民享有的只是使用权,可有的村民依然将自己的宅基地转让给他人,那么这一转让行为是否有效,农村宅基地买卖无效的情形有哪些,农村宅基地买卖无效又该怎么办?这些问题将会在下文中详细为您解答。

  一、农村宅基地买卖无效的情形

  1、房地产分离出卖,合同无效。

  由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买受人可以提出这种买卖合同无效。

  2、产权主体有问题,合同无效。

  出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为一般无效 。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为一般认定无效 。

  3、侵犯优先购买权,合同无效。

  房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。 房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

  4、非法转让,合同无效。

  主要包括转让(含买卖)下列房地产:

  (1)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

  (2)依法收回土地使用权的;

  (3)权属有争议的;

  (4)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

  二、农村宅基地买卖无效怎么办

  1、现在法院在判决时,会根据双方的过错程度,适当弥补购房者的损失,在前几年,法院一般会判决卖房者对购房者的房屋增建和装修部分进行赔偿,但是对房屋增值部分赔偿不多。但是近年来,法院开始对购房者的房屋增值损失进行了越来越多的关注,购房者主张房屋增值部分的赔偿也得到了越来越多的支持。所以说,对于宅基地买卖合同无效的购房者来说,可以主张多方面的赔偿要求,以弥补自己的损失。

  2、法院对购房者进行保护的前提是,卖房者过失比较大,比如,明明知道宅基地不能买卖还要进行交易。所以,购房者一定要掌握相关的证据。

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