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中介吃差价!被判佣金退一赔三!

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2021-10-31

居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

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案情简介

赵云将其名下的世纪假日广场某号的房屋委托给豆豆地产对外出售。

2016年9月7日,在张三、李四的居间服务下,鲁般(买方)与赵云(卖方)签订《二手房买卖合同》,鲁般是在豆豆地产的店铺内签订该合同,合同载明赵云将涉案房屋以300万元的价格转让给鲁般,鲁般应向赵云支付定金5万元,并应于2016年10月20日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款85万元支付至双方约定的银行监管账号或其他第三方监管账号,赵云作为卖方实收房款300万元,其余交易过程中产生的一切费用由鲁般支付。该合同还载明了其他事项。

合同签订后,鲁般于2016年9月10日向张三的银行账户支付购房定金5万元,于2016年9月14日向张三的银行账户支付19万元,于2016年9月27日向中国农业银行华侨城支行的银行监管账户支付购房首期款72万元。2016年10月9日,鲁般与中国农业银行华侨城支行签订《个人购房担保借款合同》,由鲁般向该银行借款210万元。鲁般主张其在整个购房过程中实际支付的款项共计306万元,其中包含其支付给张三的佣金2万元;因赵云实际收到的款项为285万元,涉案房产的税费、按揭费、担保费和公证费等费用均由鲁般另外支付,说明张三、李四在居间服务过程中欺诈鲁般,隐瞒真实房地产价格信息,赚取了房屋差价款。

张三、李四在向鲁般提供涉案房屋居间服务期间属于豆豆地产的员工,在此期间曾向鲁般和赵云出示其属于豆豆地产员工的名片。

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一审法院认为

一审法院认为,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

本案中,在张三、李四居间服务下,鲁般与被告签订《二手房买卖合同》,鲁般向张三支付的款项共计306万元,而赵云作为涉案房屋的卖方只收到285万元,除去鲁般认可的佣金2万元以外,张三、李四未提交有效证据证明其余款项的用途,应当承担举证不能的法律后果,对鲁般主张的相关事实予以采纳,认定张三、李四在居间服务过程中赚取房屋差价款,应当向鲁般承担民事责任。鲁般要求张三、李四向其返还房屋差价款17万元及利息的诉讼请求,符合法律规定,予以支持。张三、李四在居间服务过程中隐瞒真实房地产价格信息,赚取房屋差价款,对鲁般构成欺诈。鲁般要求张三、李四向其返还佣金2万元并支付相当于佣金三倍的惩罚性赔偿款6万元的诉讼请求,符合法律规定,予以支持。鲁般要求张三、李四向其支付因房屋差价款而多产生的银行贷款利息141750元的诉讼请求,不符合法律规定,不予支持。

根据法律规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。

本案中,赵云是将涉案房屋委托给豆豆地产对外销售,张三、李四在为鲁般提供居间服务时均为豆豆地产的员工,也向鲁般和赵云出示其属于豆豆地产员工的名片,鲁般是在豆豆地产店铺内签订《二手房买卖合同》。根据以上事实,鲁般有理由相信张三、李四是代表豆豆地产向其提供居间服务。因此,鲁般要求三被告共同向其承担民事责任的诉讼请求,符合法律规定,予以支持。张三和豆豆地产的相关抗辩意见缺乏证据证明,不符合法律规定,不予采纳。

李四经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼,视为对其自身诉讼权利的自由处分,由此产生的不利后果由其自行承担。

依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第二款、第四百二十四条、第四百二十五条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定,判决:一、被告张三、李四应于判决生效之日起十日内向原告鲁般退还世纪假日广场某号房屋差价款17万元及利息(以17万元为基数,按中国人民银行同期同类贷款基准利率,自2017年2月10日起计算至判决确定的还款之日止);二、被告张三、李四应于判决生效之日起十日内向原告鲁般退还佣金2万元及相当于佣金三倍的惩罚性赔偿款6万元;三、被告深圳市豆豆房地产投资顾问有限公司对上述第一项、第二项还款义务承担连带责任;四、驳回原告鲁般的其他诉讼请求。本案受理费7476.26元,由原告负担2936.26元,由被告张三、深圳市豆豆房地产投资顾问有限公司、李四共同负担4540元。


二审法院认为

本院认为,鲁般在张三、李四的居间服务下,与赵云签订了《二手房买卖合同》,张三、李四当时系豆豆地产的员工,赵云亦是委托豆豆地产将房屋对外出售,鲁般陈述在豆豆地产店铺内签订《二手房买卖合同》与日常生活经验相符,可信度高,综合上述事实,可以认定张三、李四为鲁般提供的居间服务系履行豆豆地产的职务行为,鲁般与豆豆地产之间虽未签订书面合同,但成立事实上的居间合同关系,张三、李四职务行为的后果应由豆豆地产承担,至于张三、李四提供居间服务时是否向豆豆地产报告,系豆豆地产内部管理问题,与作为合同相对人的鲁般无关,豆豆地产关于其不承担责任的上诉理由不能成立,本院不予采纳。

鲁般一审已提交证据证明其除了支付306万元房屋价款(包括佣金)之外,还另行支付了涉案房产的税费、按揭费、担保费和公证费,张三、豆豆地产主张306万元款项中包含了应由鲁般支付的赎楼费、按揭费等费用,明显与事实不符,本院不予采信。张三、豆豆地产一审中提交的其称系赵云出具的《居间服务及佣金承诺书》未得到赵云的确认,因赵云系作为无独立请求权的第三人参加诉讼,无需对此负举证责任,张三、豆豆地产作为被告,应承担举证不能的不利后果。

鲁般、赵云之间的买卖合同关系与鲁般、豆豆地产之间的居间合同关系属不同的法律关系,本案审查的系居间人是否故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益,张三、豆豆地产以买卖合同的约定作为本案的抗辩理由,显然不能成立。

鲁般为了生活需要购买房产,接受豆豆地产提供的居间服务,属于消费者权益保护法的保护范围,原审法院适用该法,并无不当。张三、李四故意隐瞒涉案房产的真实交易信息,自己从中赚取差价,缺乏基本的诚信和房屋中介人员应有的自律,违反职业道德,欺诈事实明显,原审法院判令其退还收取的佣金并支付三倍惩罚性赔偿款,有充分的事实和法律依据。

综上所述,上诉人的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费10100元,由上诉人张三、豆豆地产各负担5050元。

文中人物、公司均系化名。

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