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《民法典》背景下,二手房买卖需要关注哪些要点?

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2021-04-14

近日,首例"居住权"案件宣判,引发网友热议。买房可以说是每个家庭的首要大事,《民法典》背景下,二手房买卖应该关注哪些要点,来保障我们的合法权益不受侵害。

律师说法

关注点一:房屋是否设立居住权

居住权是自然人依据合同或遗嘱而取得的,在他人享有所有权的房屋上为满足生活居住需要所设立的一种享有占有、使用权能的用益物权。

《民法典》第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。第三百六十七条 设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

第三百六十八条 居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

如果预购置的房屋已经设立合法有效的居住权,居住权存续期间内,即使签订了买卖合同,居住权人可以以自己享有的居住权对抗新的房屋买受人,要求继续居住。

Ps:一般情况下,设立居住权的住宅也不得出租。

关注要点二:房屋是否设立担保物权

虽然《民法典》施行后,已经设立抵押的房屋可以买卖,可以在不解除抵押情形下直接办理过户登记。但是抵押权依然存在,为了慎重起见,建议购房人还是应该核实房屋是否存在设立担保物权的情况。

《民法典》第四百零六条 抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的;应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的;可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有;不足部分由债务人清偿。

Ps:已抵押不动产买卖交易中,抵押权人同意抵押人转让抵押不动产但未向买受人充分披露相关权利保障措施的,买受人对购买的不动产未能办理过户登记不存在过错,抵押权人的相关损失由其自行承担。

关注要点三:房屋在出售前是否已出租给他人

鉴于“买卖不破租赁”原理,购房者在购买房屋之前,应当核实该房屋是否已经出租给他人。如果已经出租给他人的,购房者即使取得房屋所有权,也无法在租赁期限内入住。也必须等到该租赁合同期限届满后才能入住。《民法典》第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

关注要点四:房屋剩余产权年限

虽然根据《民法典》规定住宅产权到期后自动续期,但续期是否产生费用尚未有明确规定出台,故建议购房者签订二手房买卖合同时,明确剩余产权年限。《民法典》第三百五十九条 住宅建设用地使用权期限届满的;自动续期。续期费用的缴纳或者减免;依照法律、行政法规的规定办理。

非住宅建设用地使用权期限届满后的续期;依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属;有约定的;按照约定;没有约定或者约定不明确的;依照法律、行政法规的规定办理。

关注要点五:房屋出卖人是否具有处分权

《民法典》第五百九十七条 因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的,买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物,依照其规定。

上述法条保障了善意购房人的权益,为避免产生不必要的纠纷,仍然建议购房前核实出卖方是否为房屋所有权人或取得合法有效授权。

关注要点六:学区、户口登记等问题

部分购房者购买二手房屋的目的为学区功能或户口迁移等,建议购房者在签订二手房买卖合同时核实学区功能、户口迁移是否能正常实现,明确约定相关违约责任。

律师建议

1.建议购房时了解清楚当地税费政策以及贷款政策;

2.交纳购房定金时请务必明确"定金"字样或明确定金的性质,保障定金罚则;

3.如果选择房屋中介机构后跳单,仍然需要支付中介报酬,建议避免投机取巧;

《民法典》第九百六十五条 委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。

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