新买的二手房漏水怎么办？

　　摘要：二手房相比新房，其有很多隐蔽质量问题不太容易发现，在购买二手房时，应尽可能在购房合同中约定可能存在的质量问题及处理方法。下文上海经验丰富的房产律师为您详细讲述。

　　高女士在中介的介绍下，准备购买顾先生夫妇位于鼓楼区某小区五楼的一套商品房。去年１月，她和顾先生夫妇、房产中介三方签了房屋买卖合同、交易服务合同。三方约定：顾先生夫妇将其所有的房屋售给高女士，总价１０９万元。该房于去年３月５日前办理房屋过户登记。三方还对履约保证金等条款进行约定。

　　合同签订后，顾先生夫妇应高女士要求，向她出具承诺书，确认他们在交房之前保证房屋不漏水，包含不漏向别家或别家不向本家漏水，还有外墙不侧漏，同时，他们在交房时将杂物间的使用权交给高女士，否则他们应付给高女士违约金５．５万元。

　　同年３月２４日，诉争房产从顾先生名下过户给高女士。同月底，双方办理了交房手续，并在《房屋及附属配套设施、物业等移交和过户确认书》“其他事项中”中确认：“同意预留６０００元作为漏水保证金，预留在交易服务方指定账户，期限为３个月”。

　　高女士入住这套房子后，发现此房漏水问题严重，漏水原因主要是楼上住户造成的。她要求顾先生夫妇赔偿违约金。遭拒后，她将对方告上法庭。

　　福州市中院经终审审理认为，顾先生夫妇将诉争房屋出售给高女士，并向对方出具承诺书，承诺在交房之前要保证诉争房屋不漏水，包含漏向别家或别家向本家漏水，还有外墙侧漏。该承诺书系其真实意思表示，且不违反法律规定，他们应依其承诺履行义务。

　　根据本案证据可以认定，顾先生夫妇与高女士办理交房手续时，楼上房屋向诉争房漏水的问题仍未解决。根据契约自由的原则，顾先生夫妇应依据上述承诺书向高女士支付违约金５．５万元。

　　建议：在二手房买卖过程中，签订合同前要对房屋现状进行仔细查看，对房屋存在的问题以及双方就该问题的协商解决意见也要明确在合同中。合同签订中双方应就付款、交房、过户、户口迁移、物品清单以及与房屋相关的物管费、水电费、有线电视收视费、网费等支付和交接的时间和先后顺序要明确约定。