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公房承租人去世后,动迁利益归属

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2021-06-30


相关概念理解

 

公房:又称公有租赁住房,俗称使用权房,一般来源于单位福利分配。

 

公房承租人:是指执行政府规定租金标准、与公有房屋产权人或者管理人建立租赁关系的个人和单位。

 

同住人:即共同居住人,是指作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

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原承租人在动迁前死亡,则其不再享有动迁利益

 

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十四条公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。

 

国家针对公房作出的征收补偿只发放给承租人及其共同居住人。故,承租人死亡后,其承租权灭失,承租权利不作为承租人的遗产进行继承和分配,相应地动迁利益也不再享有。

 

案例一:上海市第二中级人民法院  2019沪02民终10555号

 

基本案情:承租人龚某生前承租了上海市某处房屋,龚某去世后未变更承租人,后房屋动迁。关于动迁利益如何分割,龚某的子女间产生了不同的意见,有人认为应当作为遗产分割,有人则不这么认为。

 

法院认为:涉案房屋为公有承租房屋,承租人龚某去世后涉案房屋征收利益不属于龚某的遗产,而应在同住人间进行分配。

 

原承租人死亡后,若已依法确定了新承租人,则动迁利益归新承租人及其共同居住人

 

公房承租人死亡的,其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的,可以继续履行租赁合同;其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的,其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。

 

可以继续履行租赁合同者有多人的,应当协商确定承租人。协商一致的,出租人应当变更承租人;协商不一致的,由出租人在可以继续履行租赁合同者中按照如下顺序确定承租人。

  • 原承租人的配偶; 

  • 原承租人的子女(按他处住房情况,本处居住时间长短); 

  • 原承租人的父母; 

  • 其他人(按他处住房情况,本处居住时间长短)。 

 

出租人在指定承租人后应及时通知其办理变更租赁户名手续。当事人对出租人确定的承租人资格有异议的,可以向法院起诉。 

 

注:租赁关系变更后,原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。

 

案例二:上海市虹口区人民法院  

 

基本案情:陈某系陈某1、陈某2父亲,陈某生前承租上海市某处公房一套。陈某去世后,2015年经协商一致,承租人变更为陈某2,后房屋动迁,陈某2领取了征收补偿款250万元。

 

法院判决:公民的合法的民事权益受法律保护。公有房屋承租人所得的货币补偿款归公有房屋承租人及其共同居住人共有

 

原告陈某1在本市他处因动拆迁获得福利分房,故不应认定为系争房屋共同居住人。但考虑到该房屋来源情况及变更承租人时经原、被告协商一致,被告陈某2虽然被确认为承租人,但其在本市他处同样享受过福利分房。

 

故根据公平原则,本院酌情确定原告陈某1分得的征收补偿安置款35万元。

 

承租人在征收决定作出后死亡,享有动迁利益

公房承租人在征收决定作出后,动迁协议签订前去世,享有动迁利益。公房承租人在动迁协议签订后去世,亦享有动迁利益。判断已经死亡的公房承租人是否享有动迁利益,取决于征收决定作出的时间。

 

案例三:上海市第二中级人民法院  2020沪02民终7435号

 

基本案情:陈某生前承租了某处公房,后房屋动迁,陈某与动迁组签订了《动迁安置协议》,并搬离了原房屋。协议签订一个月后,陈某突发疾病去世。陈某女儿根据陈某留下的代书遗嘱,起诉要求分得所有的动迁利益。

 

法院认为:陈某在征收补偿协议签订后去世,其应得的征收补偿款份额应按继承处理,当事人提供的陈某遗嘱均不符合遗嘱有效的法定条件,陈某的上述遗产应按法定继承由其继承人继承。

 

 


 

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