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房地产律师帮你算算买房几笔糊涂账

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2013-10-16

  会所,到底是谁的产业

  把入住的高潮玩儿成了纠纷的合唱,会所的权属问题立了一“功”。

  会所纠纷何止一端

  自家的会所成为周边城区的文化活动中心,服务生冷脸面对“低消费” 的业主,笑脸恭迎“高消费”的外来户,这都不算回事;

  上千平方米的会所,被小卖铺、美容院、收费健身房“诸侯割据”,也就算普通问题;

  更“邪乎”的是功能庞杂、雕梁画栋的“幻影”会所,玩儿成了“泡影”会所;

  ……

  这些现象都发生了。

  xxx律师事务所的xxx律师认为,问题的根源在于会所物权归属的不明晰。

  会所是不是业主的

  在小区内随机问了几位业主,会所到底是谁的产业?大部分的业主认为:应该是业主的吧。理由也很充分:

  1.发展商不是“活雷锋”,会所虽然不能卖,但是,建设成本肯定都打到了房价里。业主既然掏了银子了,所以会所就应该是全体业主的;

  2.会所的基本功能就是为社区居民服务,所以会所应该是业主的;

  3.业主当初买房子的时候,虽然没有买会所,但是被描述得天花乱坠的会所是房产附加值的重要组成部分,就像楼梯一样,虽然它不具体归哪家所有,但却是不可分割的一个构件,所以会所是业主的。而且楼盘的宣传、广告可以作为证据,具有一定的约束力;

  4.会所属于社区的配套设施。按照相关规范,会所这些配套设施是任何一个发展商必须建造的,是全社区的财产。

  既然会所是全体业主的,所以,会所中的事就要由全体业主说了算。

  会所真的是业主的吗

  律师认为,问题并不那么简单。

  首先,判断房产的权属最根本的证据是产权证等权属证明。而目前,会所的产权一般是办到了发展商的名下。

  其次,尤其是独立于楼外的会所,一般是不参与面积分摊的。

  第三,房价与成本分摊本身是两码事。房价虽取决于成本,但价格本身是随行就市的,房价中是否分摊了会所成本不易界定。而且,发展商也存在经营会所收回会所建设成本的可能性。

  第四,在大多数合同中,关于会所的权属问题也没有什么具体的约定。

  总之,从具有法律效应的权属文件看,发展商对会所享有完全产权,发展商享有会所的所有权。所有权包括占有、处置、使用、受益四项基本内涵。因此,发展商有权决定会所等配套建筑设施的转让、变更、处置、使用等等。

  职业道德有多大的影响力

  按照随机采访的操盘手的观点,会所基本用途的维持关键取决于发展商的职业道德水准。像朝阳园的发展商就属于非常自律的一类。

  朝阳园的会所有7800平方米,内部仅体育设施就配备了游泳池、桑拿、健身房、韵律舞室、乒乓球室、斯诺克桌球室、美式落袋式桌球室、高尔夫球练习室、壁球室以及室外网球场等。据发展商利晖地产的工作人员冯雪飞介绍,虽然会所的投资非常大,但是公司的老总非常明确,会所属于业主专用,非赢利性质。在朝阳园,虽没有哪一条明文规定开发商使用会所要交费,但是开发商依靠自觉、自律,一直和所有业主一样遵守规定。开发商需要使用会所时,总是提前向物业管理公司发文预约;物业管理公司在不和业主利益相冲突的情况下同意借用,并会提前在大堂贴出通知;而开发商在使用会所之后,马上就会同所有业主一样按照规定与物业管理公司结清费用。当然,对于有益于业主的活动需要借用会所的部分设施时,物业公司会给予开发商一定的优惠。

  发展商使用会所需缴费,这事我们听了都感到不可思议,不过,有多少家发展商能自觉做到这点?如果大家都如此自律的话,哪还会有会所纠纷。

  有没有变通的解决方案

  律师认为,会所的问题存在变通的解决方案:

  首先,在原则上,应是谁受益,谁承担维修、管理、运行等一系列费用,包括公共维修基金的分配;其次,会所可以考虑一下明确产权范围,如社区共享的会所范围、发展商保留权利的会所面积;第三,在销售时,确定了面积的房价中是否包括会所的面积分摊应明确。在销售过程中,应统一按照含会所分摊价格和不含会所分摊价格统一执行。当然也有另一种变通方式,会所建筑干脆不要产权证,按照约定俗成的共识,由全体业主统一安排;或者将产权划归业主委员会所有。这样,会所从有变无、功能变化、服务对象变化的问题就可以解决了。

  地面的使用权谁在使

  比会所问题更普遍的是涉及土地使用权的纠纷。规划变更,楼区当中出现了零散插建;绿地消失、马路变成了停车场等问题都与此相关。

  按照国有土地使用证,70年的土地使用权是发展商的,因此,发展商可以依法在授权的区域内规划、建设、改造,甚至土地转让;从商品房价格构成上看,土地出让金确实被列入了房价的基本要素,因此,可以说,红线内的土地使用权已经被全体业主认购了。可是,在现实中,有社区大产权过户到业主的分散的小产权的程序,却没有将土地使用权的大使用权过户到业主委员会的程序。而且,购房合同中,也没有明确的约定。因此,业主眼睁睁地看着绿地没了,视线没了。闹一闹是必然的,但是能有多大功效,很难说。

  编后:

  随着个人购房的发展,社会对涉及房地产的物权界定提出了许多新的问题,除了会所、土地使用权等,诸如公共屋顶的使用、楼房立面的使用等也非常类似。法律的相对滞后,导致很多纠纷难有明确的答案。

  随着个人购房同步诞生的是住宅市场的几笔糊涂账,最典型的是会所,你中有我,我中有你,谁知道它到底是谁的产业;土地出让金业主埋单,使用权发展商享用。目前,地产市场第一轮回已经演化到了入住的高潮,由这几笔糊涂账衍生的种种争端,成了谙于物权的老律们也剪不断、理还乱的麻烦事。

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