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开发商承诺“无理由退房”,签了合同真的能退吗?

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2021-09-06


合同藏玄机

小吴和小宋与某置业有限公司签订了《无理由退房协议书》《商品房买卖合同(预售)》后,于次年提出无理由退房的申请,但该置业有限公司却以各种理由不予退房。

经法院审理查明

合同中约定的提交贷款申请材料的时间远远早于《商品房买卖合同(预售)》的签约日期,可见被告在制作案涉格式合同时,已明知原告不可能于合同约定时间内完成相关手续的办理,现以此主张原告违约不予退房,显然有悖企业诚信。而原告在合同履行过程中并无过错,依法享有合同解除权。据此,法院判决支持了小吴、小宋的诉请。

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提醒

有些房企推出“无理由退房”举措,在实际操作过程中却玩文字游戏。例如,虽然承诺“无理由退房”,但表示仅仅是“退定金”;有些《解除<商品房买卖合同>及认购书的协议书》,一般落款右侧有乙方签字和手印,但下方没留时间栏,而左侧甲方签字栏、时间栏均为空白。这样做除了存在案例中所说的问题外,如果购房者要求开发商支付利息,开发商可选择填写对自己最有利的时间。

 

退款无期限

因小区房屋存在严重质量问题,沈某与某置业有限公司签订《解除商品房买卖合同及认购书协议》,并约定沈某将该房屋退回,该置业有限公司返还购房款(扣掉1%佣金)。但该置业有限公司未按约退款,沈某长期催讨仍拒不返还。

法院审理认为

解除协议签订后,置业有限公司未按约向沈某退还全部购房款,显属不当,判决湖州某置业有限公司返还沈某购房款。

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提醒

合同解除后,返还价款是一个法定的义务,但有的开发商却不把退款期限写在协议里,所以大家在签合同时一定要仔细阅读,约定明确。

 

退款不退息

邵某和徐某与某置业有限公司因多种原因达成《解除〈商品房买卖合同〉及认购书的协议》。

 

当邵某、徐某按约将各类资料退还该置业有限公司时,该置业有限公司出具了由其工作人员确认签字的《收件凭证》,但退款却迟迟未支付。

 

之后,邵某、徐某向法院提出财产保全申请,该置业有限公司次月将房款退还,但未支付邵某、徐某资金占用期间的利息损失。

法院审理认为

解除协议签订后,置业有限公司未及时退还全部购房款,显属不当。虽然该协议对利息未作约定,但邵某、徐某按照有关法律规定主张逾期付款利息损失并无不妥。故法院最终支持了邵某、徐某要求支付逾期付款利息的诉讼请求。

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提醒

具备无理由退房条件的购房者依据双方约定主张退房(即行使合同解除权)的,该退房要求送达开发商时,开发商即应在合理期限内退款,迟迟不予退款的,应当承担购房款自合同解除之后产生的资金占用利息损失。

 

隐藏中介佣金

某置业有限公司承诺自签署《商品房买卖合同》之日起至办理入住手续的任何时间,黄某享有无理由退房的权利。

 

之后,黄某发现房价大幅下跌,遂要求其退还差价或退房退款,但该置业有限公司提出黄某是通过推荐认购的方式购买该房产,公司已将佣金支付给房产推荐人,该金额需从房款中予以扣除。黄某认为该行为违背了无理由退房协议,故诉至法院。

法院审理认为

置业有限公司主张原告黄某退还其支付给推荐人“张某”的佣金,但被告在与原告的交易中系地产商与购房者的关系,被告明显占据主导和优势地位,原告对房地产交易行业的佣金和奖励规则显然不如被告明确,对被告主张的线上APP注册房产交易推荐人的相关流程也不明确,被告亦未举证证明案外人张某与原告之间存在其他可构成推荐人与被推荐人关系的可能性,应承担举证不能的法律后果。最终,法院认为被告扣除佣金于法无据,不予支持。

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提醒

当遇到因为房子降价等原因集中无理由退房时,开发商无法短时间全部退款,提出扣除一部分钱或扣除销售中介佣金作为违约金就先给谁退的承诺时,可以通过法律途径维护自己的合法权益。

 

设置退款障碍

陈某与某置业有限公司签订商品房买卖合同,陈某在约定期限内履行完义务并完成全部购房手续。

 

此后陈某由于对采光和交付房屋装修质量不满,提出行使无理由退房权益,要求退房退款。但该置业有限公司以不满足无理由退房条件为由拒绝办理,并向陈某提出要交10%违约金才能办理退房。

经法院审理查明

判决置业有限公司返还陈某已付的购房款并支付利息损失。

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提醒

有的开发商在退房协议中会要求购房者申请时必须交回所有与购房有关的原件,且不得以任何理由、任何方式向开发商主张任何权利,所以签合同一定要仔细,认真阅读,遇到不合理的条款,要进行合理协商。

买房是大事

签合同要谨慎

千万不要仅因为

“无理由退房”而轻易做出决定

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一定要明确退款期限、退房需要哪些文件、需要交纳哪些费用等具体附加条件。

 

即使不签订协议,也一定要在购房合同上备注写明,或者通过其他形式固定有关证据。

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开发商既以“无理由退房”作为营销策略,并因此吸引了购房者,则应诚信经营,真正做到退房无理由,而不应以“陷阱条款”对购房者的权利进行设限,有悖企业诚信担当。

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