1.夫妻共有房产登记于一方名下，另一方出售房产不能提供授权委托书等证明授权意思表示的，夫妻关系不能当然形成具有代理权的权利外观，其代签房屋买卖合同的行为应认定为狭义无权代理。2.若登记一方拒绝追认，另一方签署的房屋买卖合同只是对登记方不发生效力，并非自然无效，如果没有法定的合同无效情形，该合同仍在签约当事人即在代签方与买受方之间发生效力。若房屋买受人系善意，代签方不仅受房屋买卖合同中违约责任条款的约束，同时受限于无权代理人“赔偿范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益”的范围限定。
案号：（2019）沪0112民初30156号；（2020）沪01民终4846号
涉案房屋是被告孙某某与被告傅某某的夫妻共同财产，房屋产权于2014年12月登记在孙某某名下。2016年6月12日，原告陈某某（购买方、乙方）与被告孙某某（出卖方、甲方）经中介介绍签订《闵行区闵驰一路50弄2号801室转让协议》，协议落款处甲方签字：傅某某代孙某某。协议约定：第一条、甲方于2013年依法取得了闵行区闵驰一路50弄2号801室动迁安置房，面积73.74平方米，该房屋已办理以甲方为权利人的《上海市房地产权证》，甲方持有该房屋的动迁协议。第二条、甲乙双方协商一致，同意上述房屋转让价款为人民币1,600,000元整，该价格系甲方净到手价格。第十条、乙方于2016年6月12日支付甲方定金五万元整；乙方于2016年6月23日之前签订买卖合同当日支付甲方房款80万元（内含五万定金）；房款80万元整乙方于甲乙双方到房屋交易中心办理过户手续时贷款支付。第十二条、甲方签署本合同后，反悔不出售或者变相涨价上述房屋给乙方的，甲方应在3日内返还乙方已经支付的房款及定金，并按反悔时该房屋市场评估价的一倍支付乙方违约金，且甲方应按实承担乙方对该房屋装修费用（装修费用以票据为准），甲方还要承担因该房屋所在地区房屋价格上涨产生的上涨差额部分的补偿（金额以评估公司评估价格为准），乙方有其他损失的，甲方也应当赔偿。若上述违约金不足以弥补乙方实际损失的，甲方还应另行赔偿乙方。同日，傅某某代孙某某签署《定金收据》，确认收到陈某某购买系争房屋定金50,000元。2016年6月22日，中介告知被告傅某某至中介处收取转让协议中的房款，被告傅某某称当天没空，便约在次日。2016年6月23日，原告与被告傅某某至中介处，原告根据转让协议约定要向被告傅某某支付房款80万元，但傅某某拒绝受领同时抬高首付款金额至120万元，并拒绝继续履行转让协议。2017年，被告孙某某、傅某某将系争房屋以220余万元的价格出售给案外人。原告庭审中陈述，其在签合同时，没有看到傅某某获得孙某某的授权委托书，也没有看到傅某某与孙某某系夫妻关系的证明，但因傅某某拿着孙某某的房产证，而中介公司说他们是夫妻关系，便相信傅某某有代理权限。签合同当日原告因上班无法请假，系中介先让出售方在合同签字后，原告再签名。
法院认为：本案争议焦点为被告傅某某以孙某某代理人的身份与原告陈某某签订《转让协议》的行为是否构成无权代理以及后续违约责任如何承担。
涉案房屋系被告傅某某、孙某某的夫妻共同财产，产权登记在孙某某名下，傅某某虽为共有人之一，但在《转让协议》上仅签署“傅某某代孙某某”，系以孙某某的名义签署协议；根据查明的事实，傅某某以孙某某的名义与原告签订《转让协议》时未出示孙某某的授权委托书，也无任何证据证明孙某某事后追认上述委托行为，仅凭傅某某是孙某某的丈夫，无法推断出傅某某在签订协议时有代理权，故，傅某某以孙某某代理人的身份与原告签订《转让协议》的行为属无权代理；房屋买卖为重大财产交易，傅某某作为孙某某的丈夫并不当然具有代理妻子出售房屋的代理权，系夫妻关系及持有房屋产权证尚不足以形成傅某某具有代理权的权利外观，傅某某的行为亦不构成表见代理。因此，傅某某的行为系无权代理，对原告认为傅某某行为系有权代理的意见，本院不予采纳。
根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。鉴于《转让协议》签订后未得到孙某某的追认，因此，该份《转让协议》对被告孙某某不发生效力，应由被告傅某某承担责任。原告签署协议时虽未审查傅某某是否有授权委托，仅凭中介的陈述及傅某某持有涉案房屋产权证便与之签订合同，审慎不足，但原告实际已支付5万元定金，并准备支付80万元首付款，只因傅某某拒收而未支付，故，可认定原告系善意，本质上，在代理人傅某某与相对人原告之间发生签订《转让协议》的法律效果，原告有权依据该协议向傅某某主张损害赔偿。现涉案房屋已被出售，《转让协议》已无履行可能，对原告要求解除其与傅某某之间《转让协议》的诉讼请求，本院予以支持。但因《转让协议》对孙某某不发生效力，故对原告要求解除其与孙某某签订的《转让协议》并承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。但针对原告退还定金5万元的诉请，孙某某和傅某某均表示同意返还，本院对此予以确认。现原告主张违约金50万元，被告辩称不同意支付，可视为其要求法院对违约金予以调整。本院认为，涉案房屋后续被傅某某和孙某某以高于《转让协议》的价格出售，可看出两被告有出售房屋的意愿，而《转让协议》未履行的原因除无权代理外，还在于傅某某在协议签订后抬高首付款金额故意不履行协议。本院考虑到涉案房屋系两被告的夫妻共同财产，被告再次出售涉案房屋的金额比《转让协议》的售价高出五十万元以上，结合原告损失、当事人的预期收益等综合因素，酌定被告傅某某支付原告陈某某违约金100,000元。
上海市闵行区人民法院于2020年2月7日作出（2019）沪0112民初30156号民事判决：
一、解除原告陈某某与被告傅某某于2016年6月12日签订的《闵行区闵驰一路50弄2号801室转让协议》；
二、被告孙某某、傅某某于本判决生效之日起十日内返还原告陈某某定金50,000元；
三、被告傅某某于本判决生效之日起十日内支付原告陈某某违约金100,000元；
四、驳回原告陈某某的其余诉讼请求。
宣判后，孙某某、傅某某向上海市第一中级人民法院提出上诉。上海市第一中级人民法院于二〇二〇年五月十五日作出（2020）沪01民终4846号民事判决：驳回上诉，维持原判。
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