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房产簿上有名没名无差别?法院是这样判的…

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2020-07-22

  夫妻双方在婚姻关系存续期间购买房产

  但房屋仅登记在其中一方名下的情况并不少见

  这个“常规现象”背后其实蕴藏着不小的法律风险。

  案情回顾

  妻子擅自抵押房屋,丈夫提出执行异议,法院予以支持

  陈某与刘某系一对夫妻,双方于2003年7月9日结婚。2012年11月23日,陈某与银行签订《个人抵押借款合同》,约定陈某向银行借款人民币76.8万元,期限为24个月,陈某以登记在其名下的上海市宝山区某处房屋(以下简称系争房屋)抵押担保上述借款,并办理抵押登记。上海市房地产登记簿记载,2009年8月15日,陈某登记为系争房屋所有权人。

  借款时,陈某还出具了《离婚证》及离婚协议等材料。后经核查,《离婚证》及离婚协议系伪造,其中《离婚证》登记日期为2011年6月5日,离婚协议签订时间为2011年11月1日。

  因规定时间内陈某未按约还款,银行起诉至上海某区法院。

  一审法院做出民事调解书,确认了银行享有系争房屋的抵押权,双方达成调解协议。后因陈某未履行调解协议,银行申请强制执行。

  2016年7月15日,法院裁定查封系争房屋;2019年6月30日,法院裁定拍卖系争房屋。

  在执行过程中,刘某提出书面异议,认为系争房屋属于夫妻共同财产,抵押合同无效,请求排除执行。

  一审法院作出异议裁定书,裁定系争房屋系双方婚姻存续期间购买,应属夫妻共同财产,刘某对系争房屋的权利能够排除执行,遂以系争房屋属夫妻共同财产,终止对系争房屋的拍卖执行。

  一审法院

  银行对相关材料未尽到审慎核查义务,驳回银行诉讼请求

  银行不服,在法定期限内向一审法院提起申请执行人执行异议之诉。

  银行诉称,其申请执行所依据的民事调解书合法有效,刘某是否为共有人不影响银行依法善意取得的抵押权;银行也无法核实陈某的婚姻真实情况,不动产登记簿登记的权利人为陈某一人,银行据此判断系争房屋权利人为陈某。故不能支持刘某的异议。

  刘某辩称,陈某所签的《个人抵押借款合同》系在提供虚假的《离婚证》前提下所作,而银行未作核实,损害了刘某的合法权益,抵押应为无效。

  一审法院认为:

  陈某在办理抵押借款时提供了虚假的身份关系材料,且《离婚证》与离婚协议两份材料的形成时间明显不符合通常离婚程序,银行未尽到审慎核查义务,故不能认定其在受让时主观上是善意的;

  婚姻法规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有。本案系争房屋系陈某和刘某婚姻关系存续期间所得,刘某对此具有民事权益,可以排除执行。

  据此,法院判决驳回银行的诉讼请求。

  二审改判

  银行属于善意第三人,继续执行系争房屋

  银行不服,向上海市第二中级人民法院(以下简称上海二中院)提起上诉,请求依法撤销一审法院判决,改判准许执行系争房屋。

  上海二中院认为:

  本案中,系争房屋登记在陈某一人名下,银行对于陈某提供的虚假《离婚证》及离婚协议并无实质审查义务;

  银行与陈某签订抵押合同并依法办理了抵押登记,已经取得系争房屋的抵押权,且法院民事调解书中对于该抵押权进行了确认,该物权公信力应予维护;

  刘某基于婚姻关系主张系争房屋属于其与陈某共有,但未经登记确认,无法对外具有公示公信作用,不得对抗善意第三人。

  综上,银行上诉请求成立,应予支持,判决撤销一审法院民事判决,继续对系争房屋的执行。

  案子看完后

  小编给大家来点干货

  要点提示了解一下!

  要点提示:

  本案核心在判断受让人是否符合善意取得时,善意的标准如何确定。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第十五条明确“善意”的判断标准,即受让人不知道无权处分且无重大过失。

  针对不动产而言,在对外交易关系中,应以登记公示作为判断不动产权属的原则。在该案中,抵押权设立时,系争房屋仍登记在陈某一人名下,因此认定银行不知道陈某无权处分;在物权法司法解释中善意取得采“无重大过失”要件的情况下,银行无义务对《离婚证》及离婚协议的真实性进行实质审查,只需进行形式上的审查即可。

  故该案中银行符合“不知道无权处分”且“无重大过失”的善意第三人判断标准。

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