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夫或妻单方卖出夫妻共有房产会有什么后果

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2014-10-09

  核心内容:夫或妻单方卖出夫妻共有房产会有什么后果呢?下文上海房屋买卖律师为您详细介绍。

  【法律问题】

  如果房屋为夫妻共同财产,房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一方,未登记权利人与第三方签订房屋买卖合同,且房房产证、水电煤气等房屋手续已移交买房者手中,第三方支付了合理的市场价格。未登记权利人与第三方签订房屋买卖合同是否有效?

  【法律分析】

  对于这种纠纷,应判断未登记一方的卖房代理行为是否为有权代理或无权代理,是否构成表见代理,并以此来判定房屋买卖合同是否有效。

  根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第17条规定:“婚姻法第17条‘关于夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权’的规定,应当理解为:

  (一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。

  (二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”

  在举证责任上,一般情况下可根据买房者的入住年份、卖房者把身份证、房产证、水电煤气等房屋手续移交买房者手中等情况,推定为出售行为为夫妻双方的共同意思表示。如果夫妻一方有相反意见的,应举证证明,比如夫妻关系名存实亡、双方长期异地分居等足以认定为非夫妻双方共同意思表示的房屋出售等。因为夫妻关系是基于婚姻而建立的一种特殊的具有很大人身信赖性的关系,如果夫妻关系正常,一方不可能隐瞒另一方出售对生活影响重大的房产,另一方也不可能对此房屋状态不闻不问,疏于管理多年。其真正的原因可能就是,原来是夫妻两个人一致同意出卖该房屋,然后一方签订合同后,发现房价上涨迅速,基于利益的驱使,另一方往往会以自己不知情为由来主张合同无效,从而达到再以更高价格将房屋另行出售,获得更多利益的目的。此时,如果不区分情况就认定该合同无效,对于善意买受人来说无疑是十分不公平的,将会造成合同订立、履约以及纠纷解决费用的大量浪费;而且导致人们对合同的不信任,滋长诈欺、背信者的侥幸心理,也不利于发挥合同法鼓励交易的功能。

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