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上海房屋出租该如何规避风险

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2014-05-23

  核心内容:房屋出租该怎样规避风险?房屋出租的风险包括租金无法收取、房屋不当使用、租客“恶意添附”、灭失风险不得不防等等,下面上海房产买卖律师为您详细介绍。

  房屋出租该如何规避风险?

  一:租金无法收取

  收不到租金的情形最为普遍,所以这也是房东最为关心的一个问题。

  【应对方法】一定要在房屋租赁合同中约定包括拖欠租金的违约条款。在租赁合同中就约定,如果出现拖欠房租达2个月以上的情形,房东可以终止租赁合同,并要求租客赔偿损失。对于熟知的租客,有些房东可能会碍于情面而不愿“贴身紧逼”,但也要掌握一个度,如果拖欠时间超过了3个月,而不能给出具体理由,则应当机立断。

  二:房屋不当使用

  房屋遭到滥用,比如改变了居住用途,或者私自进行改装等,这都会让给房东带来意想不到的风险。

  【应对方法】对于本地的房东来说,一定要勤快一点,只要有机会,必须到出租房屋去巡视一番,以防止房屋被不当使用。就北京、上海、广州这三大一线城市来说,由于房租过高,群租现象比较严重,因此滥用的方式主要为私自改装成群租房。据了解,目前各地都禁止群租行为,触犯将受到处罚,如上海最高处以3万元的罚金。

  三:连带法律责任

  租客如果做出违法乱纪的事情,房东也会受到牵连。

  【应对方法】根据公安部门对流动人口管理的要求,要在全国建立出租房屋备案制度,出租人也会因此要承担相应的治安责任,并实行责任倒查和责任追究。因此这就提醒房东,必须加强对出租房屋的管理,万一在自己的出租房屋内发生了违法乱纪行为,房东将承担相应的法律责任。记者也注意到,一些不法分子在出租房屋中干出违法勾当,比如制毒贩毒、窝藏逃犯等。因此房东要做的就是一定要求租客配合在警署申领《房屋租赁治安许可证》。

  四:租客“恶意添附”

  在征得房东同意的前提下,租客代为装修,但这其中往往会出现“恶意添附”的情形。

  【应对方法】租客往往会在取得房东同意的前提下,在装修或者更换设备过程中,利用假发票证明自己购买的质次价低的添附物价值很高,或是将一些没有价值的产品故意进行添附来骗取补偿等手段。对此,律师建议房东应该与租客明确约定添附物种类、价值以及补偿标准等,并对装修或者设备更换过程进行尽职调查,以保护自己合法权益不受侵害。

  风险五:电话成为“吸血鬼”

  为了租客方便,有些房东会代为安装固定电话,这也要当心,以免自己承担巨额话费。

  【应对方法】有些出租房屋内房东提供宽带,而目前宽带与固定电话是捆绑在一起的,因此房东应该采取一些必要措施,建议将家中电话取消或者停机保号,防止成为心怀不轨之人利用的漏洞。目前国内不断爆出有犯罪团伙利用他人身份证办理电话卡恶意拨打海外声讯电话牟取暴利的报道,因此不建议安装电话。如果租客确实出于需要而安装,可以要求租客利用自己的身份证重新申请,相关费用并不高。

  风险六:灭失风险不得不防

  灭失风险是一种极端情况,但如果是因为自身原因造成,则应该由自己来承担。

  【应对方法】应该重视租客所反映的情况,比如电路、煤气管路老化问题,这容易引起火灾,导致灭失风险出现。因为在一般情况下,房东应履行对出租房屋的维修义务,保证租客对该房屋正常使用安全。在租客对房屋正常使用中因房东的过失而造成房屋灭失和损失的,将不承担赔偿责任。

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