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上海商铺租赁要注意的事项

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2014-04-25

  核心内容:在商铺租赁中,应当注意什么法律风险呢?包括事先查清商铺的基本信息、免租期、租赁保证金、税费承担、营业执照等等,下面上海房产买卖律师为大家整理了商铺租赁要注意的事项,希望对大家有帮助。

  第一、事先查清商铺的基本信息:

  承租商铺之前,建议进行产权调查,确认以下信息:

  确认房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用,否则,将存在无法办出营业执照和非法使用房屋的法律风险。

  确认房屋产权人,防止自己与无关人员签署租赁合同,或与自己签约的不是全体房屋产权人。否则将存在租赁合同无效的法律风险。

  排除其他租赁备案登记情形,否则将存在自己所签的租赁合同无法办理登记备案,从而导致新的租赁关系不能对抗第三人,也会影响营业执照的办理。

  第二、免租期:

  “免租期”并非法律明确规定的概念,但完全可以依意思自治约定入商铺租赁合同中。承租人在转移占有承租房后一般需要对商铺进行装修,实际不能办公、营业,此种情形下,双方约定一定时间由承租人装修,在此期间不计租金。期间届满开始计付租金。因此,在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间,免除支付的具体费用。

  一般情形下,只免除租金,实际使用房屋产生的水费、电费等还需按发生使用方承担。

  第三、租赁保证金:

  也就是“押金”,主要用于承租人合理、适当使用商铺的担保。因为商铺的电费、电话费、物业管理费等费用比较高,因此建议押金金额高一些,以起到足够的担保作用。另外,承租人在承租过程中,不断地拖欠相关费用,押金抵扣不够的情况下,可以约定承租人所支付的租金首先用于补足押金,剩余金额才作为租金。如租金数额未达到约定金额,则承租人可能还要承担未足额支付租金的违约责任。如经出租人通知后合理期限内未能补足,则可以明确约定出租人的单方解约权。

  第四、税费承担:

  按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定,出租或转租商铺的,出租人应当承担以下税费:

  营业税及附加,房产税,个人所得税,印花税,土地使用税。

  转租人应当承担以下税费:

  营业税及附加,印花税印花税。

  双方可以约定税费的承担主体,即出租方有可能占据强势地位将交纳税费的责任转嫁给承租方,这一约定并不违反法律和行政法规的强制性规定,因此当属有效。

  第五、营业执照:

  承租商铺后开展商业经营时必须取得营业执照,关于营业执照取得的法律风险主要有:

  原有租赁登记信息没有注销,导致新租赁合同无法办理徖案登记,从而无法及时办理营业执照;

  商铺上已经注册了营业执照,而该营业登记信息没有注销或者迁移,从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照;

  房屋类型不是商业用房,从而无法进行商业经营活动,而导致无法注册营业执照;

  涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的,还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格,取得治安许可证、卫生许可证等证件后,方可取得营业执照;

  因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。

  对于上述情形,可在合同中视情分别设定为出租人义务,并给予出租人合理宽限期,超过一定期限还无法排除妨碍的,应当承担相应的违约责任。

  第六、装修的处置:

  商铺租赁中发生花费大额资金装修的情形,为保障装修利益,应当注意以下法律问题:

  明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修,以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等,若有特别的改建、搭建,应当明确约定清楚,对于广告、店招位置也可约定清楚。

  解除合同的违约责任,出租人除承担违约金外,还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。

  明确租赁期满时,装修、添附的处置方式。

  第七、水、电、电话线等:

  因商铺经营的特殊性,对于水、电、电话线均可能特殊需要,这些公共资源的供应又会受到各种因素影响,如所在楼宇物业的限制。因此承租商铺前,应先行考察是否满足使用需求,若不满足的,确定如何办理扩容或增量,以及办理扩容或增量所需费用,并在合同明确约定相关内容。

  第八、租赁登记:

  租赁合同登记备案,属于合同备案登记性质,经登记的合同,具有对抗第三人的法律效力。另外,工商部门在办理营业执照时,均要求租赁合同经过租赁备案登记。

  第九、转租问题:

  商铺市场中经常会遇见许多“二房东”“三房东”情形,这其中就存在转租的问题。俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式:“转租”和“承租权转让”,依法律规定,“转租”是指原租赁关系不解除,承租人在此建立租赁关系,而“承租权转让”是指新承租人直接替代原承租人与出租人(业主)建立租赁关系。在这两种形式下,需要注意以下问题:

  转租必须取得出租人书面同意,同样承租权转让中,解除原租赁合同和重新签订租赁合同,也需要征得出租人同意。

  原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费,主要补偿装修损失等,此笔费用不属于法定承租人应承担费用,但法律亦没有明确禁止。建议承租人在支付此笔费用时,并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形。

  第十、买卖与租赁:

  许多承租人经常担心承租商铺之后,业主将商铺出售了怎么办,其实,承租人完全无须担心此种风险,因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护:

  出租人在出售时,承租人享有同等条件之下的优先购买权,即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的,则业主必须将该商铺出售给承租人,以此保障了承租人的使用利益。

  即使承租人不想购买承租商铺的,业主出售后,新的业主也应当履行租赁合同,否则,新业主应当承当租赁合同中的违约责任。

  【其他注意事项】

  在承租商铺之前,需要了解该商铺的商业规划和有关政策,如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策,比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店,必将导致人力、财力的损失。在无法事先确定的情形下,承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件,以此避免遭受不必要的违约责任。
 

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