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买卖不破租赁的限制是什么

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2014-03-25

  核心内容:什么是买卖不破租赁?买卖不破租赁的限制是什么呢?下文,上海房产律师网已经为大家整理了相关知识,供大家参考,望对大家有帮助。

  第一、什么是买卖不破租赁?

  在日常生活中,经常听到“买卖不破租赁”这句法律用语,但这句话是什么意思?严格意义上讲,“买卖不破租赁”是指,在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物转让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

  《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。这里需要注意的是,“买卖不破租赁”中的“买卖”只是方便表述的俗语,在司法实践中,“买卖不破租赁”这一法律制度,不仅包括因买卖而引起的租赁物所有权变动,还包括因赠与、继承、互易甚至合伙投资引起的所有权变动。

  第二、买卖不破租赁的限制。

  这一法律制度还有很多限制,一是不适用动产租赁;二是在不动产抵押权上设定租赁关系不优先于抵押权的实现。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”三是在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用;四是破产财产处理过程中的限制适用。

  这一法律制度的存在,就要求房屋购买方和租赁方都必须明确清楚房屋现状,这样才能避免给自己带来不必要的损失。建议二手房买受人应当在购房前充分了解要购买的房屋是否已经出租,如果出租,租赁期限是否快到期,避免影响自己的购房用途或自己的投资计划。
 

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