一房岂容二卖？——从个案看商品房纠纷中的法度与人心

在司法实践中，因一房二卖而起的纠纷时有发生。就其政治经济上之本质而言，近三十年的分税制改革催生了土地财政，进而带动了持续的房价上涨。在利益面前，不少出卖人选择违背契约精神，一房多卖。本案便为二手房一房二卖的典型案例。

原告程某、徐某系夫妻，被告邓某、秦某亦为夫妻关系，2020年10月31日，两原告及两被告经上海某公司居间签订《房地产买卖居间协议》约定由两原告购买两被告位于上海奉贤区某室房屋。房地产转让价格共计1,495,000元。协议签订当日，原告向被告秦某转账5,000元。

2020年11月2日双方签订《上海市房地产买卖合同》，双方约定，原、被告双方就案涉房屋，经约定总房价即两被告出售该房屋净到手价格:1,510,000元。原、被告双方对办理房屋过户手续、原告首付和贷款支付方式都进行了约定。还约定了违约责任，由违约方支付给守约方违约金，总房价的20%，计302,000元,本合同继续履行。上述合同签订当日，原告向被告转账995,000元，2020年11月3日转账360,000元，至此，原告按约向被告共计支付购房款1,360,000元，仅剩尾款150,000元待过户时支付。原告依约付清该付的房款后，催促被告办理过户手续，但被告未能依约办理过户手续，并于2021年11月28日告知原告涉案房屋已转卖他人，并且房产证均已办理完毕，原告遂起诉。

审理中，经原告申请，本院对涉案房屋于本案立案之日的房地产市场价值委托评估，上海某土地房地产评估投资咨询有限公司于2022年8月出具估价报告:该房屋立案日价值时点的市场价值为2370000元，原告为此支付鉴定费7,580元。

另查明，涉案房屋系由被告抵债于案外人张某，并已由案外人张某于2021年12月出卖给案外人杨某、周某。现房屋产权登记于杨某、周某名下。

两原告与两被告签订的《房地产买卖居间协议》及《上海市房地产买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效双方均应按约履行自己的义务。

本案中，系争房屋被另售他人并已过户至他人名下，两原告的合同目的已无法实现，其依法有权解除合同。现两被告亦同意解除合同，故对原告请求解除合同的诉讼请求本院予以支持。

至于合同解除的时间，庭审中双方一致确认为2022年1月24日。合同解除后，尚未履行的终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同既已解除被告理应返还原告已付购房款 1,360,000 元,被告已返还365,000元，剩余 995,000 元。

被告将房屋一房二卖的恶意违约行为导致原告合同目的无法实现致双方合同解除，理应承担相应的违约责任。依据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，综合考量当前房地产市场现状、违约金应兼具补偿与惩罚的双重功能、原告的实际履约情况等因素,本院认为原告主张的房屋差价损失860,000元(评估价格 2,370,000 元减去 1,510,000 元)，尚属合理且于法有据，故本院予以支持。

被告认为鉴定价格过高，应以涉案房屋的后续交易价格认定为市场价格，对此本院认为后续的交易价格无法判定为真实的市场价格，故对被告的抗辩不予采纳。原告还主张已付房款的利息损失，对此因本院支持上述房屋差价损失时已对其他损失予以充分考虑，已经能够弥补被告违约给原告造成的损失，故对此项诉讼请求本院不再支持。

综上所述，原告的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第二项、第五百六十六条第一款、第五百七十七条、第五百八十三条、第五百八十四条之规定，判决如下:

一、确认原告程某、徐某与被告邓某、秦某于 2020 年10月31日签订的《房地产买卖居间协议》及2020年11月2日签订的《上海市房地产买卖合同》于2022年1月24日解除;

二、被告邓某、秦某于本判决生效之日起十日内返还原告程某、徐某购房款 995,000 元;

三、被告邓某、秦某于本判决生效之日起十日内赔偿原告程某、徐某损失 860,000 元;

四、驳回原告程某、徐某的其余诉讼请求。

随着不动产登记制度的完善，买房遭遇“套路”的情况总体上在减少。然而，只要人性不变，出于对金钱的贪婪、对惩戒的侥幸，总会有人伺机牟利。

在债权方面，如本文所析案件中法院所指出，根据民法典之规定，涨价所致损失，确应获赔偿。而在物权方面，因不动产的特殊性，法院则必须优先考虑登记的情况。本案中，原告是房屋的第一手买受人。在房屋被过户给第二手买受人之后，若再要求撤销出卖人与第二手买受人的买卖合同，则难以得到法院的支持。故，我们制定的诉讼策略为要求对方承担违约责任，而非继续履行。我们在和当事人阐明之后，当事人也选择了支持我们给出的诉讼方向。

说到底，债权是相对的，物权则是对世的、排他的。因此，法律人在办案中必须平衡处理二者的关系，保护住法度与人心。

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第五百六十三条  有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十六条  合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

第五百七十七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十三条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

第五百八十四条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。