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没收到钱又被告?!租房避开交付的坑!

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2020-07-21

  李先生将位于本市瑞金路的两套房屋出租给许先生用于经营民宿。许先生支付了首期租金和押金后,未再支付租金。

  为此,李先生将许先生告上法庭。

  而庭审中,许先生却认为李先生根本就没有交付过房屋,许先生为此还提起了反诉,要求李先生返还租金和保证金。

  到底李先生交了房没有?

  如果交付了房屋,为何没有签署《房屋交接书》;而如果没有交付房屋,为何许先生在长达半年的时间中没有向李先生主张权利?

先看合同约定

  2019年7月9日,李先生与许先生签订了两套房屋的租赁合同,约定租金每两个月支付一次,押金为两个月的租金,签订租赁合同后的当日交付房屋。

  如果出租方未按约交付房屋,每逾期一日,应按照月租金的5%赔偿违约金,逾期超过十日,承租人可以解除合同并主张违约金。而如果承租人未按约支付租金,每逾期一日,按照租金的1%支付违约金,逾期超过三十日,出租方可以解除合同。

  合同签订后,许先生分四次付清了两套房屋的租金和押金。2019年9月10日,许先生应当支付第二期租金,但却未支付。

双方对房屋交付各执一词

  许先生认为李先生并没有交付房屋,他的理由是:双方没有签署《房屋交接书》,李先生也不能提供任何证据证明他交付了房屋。

  此外,许先生在一审审理中向法院申请向知名的网络短租平台小猪网的运行公司北京快跑科技有限公司调取了“李先生”的注册账户,该账号显示在2020年3月22日“李先生”将涉案的两套房屋在网上挂牌招租。

  而李先生认为他交付了房屋,理由是:如果没有交房,则许先生应当在签订合同的第二天就可以提出。但许先生却在7月11日、16日仍然支付租金。

  此外,李先生的朋友顾女士曾在途家网上预定并入住了涉案的一套房屋,当时的联系人告诉她房子是许先生的。而小猪网上注册的“李先生”,并非李先生本人注册,是他人冒用李先生的姓名进行了注册。

  一审法院认为

  签约后,许先生按约支付首期租赁费用,但李先生未予履行交房义务,审理中,双方均要求解除租赁合同,基于李先生始终未予交付房屋之主要违约情节,仅有许先生就此享有合同解除权,法院对许先生要求解约的反诉请求依法予以支持。同时,鉴于李先生未予交房且许先生并无违约情节,故一审法院支持了许先生要求返还租金及保证金的反诉请求。

  二审法院查明

  上海二中院查明,涉案的房屋曾经在途家网上挂牌出租,所以,只要查出是谁在网上挂牌短租就可以印证由何方占有、控制房屋。

  为此,上海二中院向途家网的运行公司途家在线公司发去了征询函。途家在线公司回复法院,当时顾女士入住房屋时,挂牌房屋的联系人姓名为周某某,而收款人银行开户名称为杨某倪。

  此外,上海二中院还查明,在该院审理的另一起案件中,许先生曾在小猪网上登记出租房源,而收款人也是杨某倪。此外,李先生在出租本案所涉两套房屋的同时,还将本市重庆南路房屋出租给许先生,而杨某倪曾经代替许先生向李先生支付过两次租金。

  但面对法庭的问询,许先生却始终坚持认为他并不认识杨某倪。该陈述与法院查明的事实明显不符。许先生在诉讼中虚假陈述,有违诚信原则。

  另查明,李先生于3月14日收回房屋。

  二审法院认为

  针对许先生提交的“李先生”在小猪网上的注册信息,上海二中院认为,小猪网并没有采取实名制注册,而所谓的出租信息也是李先生确认的3月14日收回房屋之后的出租,并不能证明双方争议的阶段中房屋的占有情况。

  结合上述查明的证据,再结合许先生在约定的交房日期后仍然支付租金而一直未提出异议的事实,可以认定李先生按约交付了房屋,并据此判决许先生未按期支付租金,构成违约,应当承担支付租金和违约金的法律责任。

法 官 说 法 

  二手房买卖和房屋租赁合同关系中,在签订合同之后交付房屋时,应当要签署《房屋交接书》,列明房屋中的设施和设备,具体包含哪些家电、家具,此外,还应当要结清房屋的水、电、煤气、有线电视和物业费等费用,以避免产生不必要的纠纷。 

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