上海签订房屋租赁合同需要注意什么事项及风险

在上海租房子，签订房屋租赁合同需要注意什么事项呢？有签订合同有哪些风险的地方需要注意的呢？下面上海房产律师崔萍就详细为您讲解：
 
　　一、关于出租方的主体资格
 
　　1、出租方应为房屋产权人或者是产权人授权的房屋经营管理人。如果房屋为共有产权，出租方应得到其他共有人的授权。如果签订房屋转租合同，要审查出租方是否是原租赁合同的合法承租人，转租合同应取得房屋产权人的书面同意认可。
 
　　2、签订合同前应注意查验出租方的身份证或者企事业单位的注册登记证，是否与房屋产权的所有人相一致。必要时可以到工商登记机关进行查实。
 
　　二、关于法律、法规禁止出租的或有瑕疵的房屋
 
　　除《城市房屋租赁管理办法》规定未依法取得房屋所有权证件的、依法查封或者以其他形式限制房产权利的、共有房屋未取得共有人同意的等不得出租的情形，作为承租方还应注意考察房屋的合法性，仔细核实，避免租赁违法建筑、临时建筑等产权不明、产权不完整的房屋及未经竣工验收的或被确定为拆迁的房屋。
 
　　三、关于租赁期限及租金支付的问题
 
　　受政策、市场等不确定的因素的影响，订立租赁合同，建议不签订期限过长的租赁合同。若确实需要长期承租，可以在合同条款约定“租赁期满，承租人在同等租金条件下有优先承租权。承租人需续租的，应提前30天书面通知出租人;如在接到承租人书面通知之日起15天内出租人不予书面答复的，则视为默认同意承租人续租，本合同有效期自动延长 年，并以此类推。”或者，根据特殊情况约定提前退租条款：如因金融监管要求或银行系统内政策调整需要提前退租的，双方据实结算租金，承租方不承担违约责任，提前通知出租方即可。
 
　　此外，在房屋达到适于出租的标准之前，不应支付租金。并注意在合同期内分期支付租金，避免一次性预付若干年租金的潜在风险。
 
　　四、关于房屋转租
 
　　1、承租人转租房屋必须经出租人同意
 
　　合同法规定承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。虽然我行租赁房屋通常是自用，但不排除特殊情况下会发生转租的情形，因此应在租赁合同中约定出租人同意我行有权转租。如此或可在出现网点迁址、撤销机构等情形时，利用转租条款减轻或弥补我行损失。
 
　　2、房屋转租后次承租人享有优先购买权
 
　　在房屋转租合同合法有效的情况下，出租人转让房屋，承租人与次承租人同等条件下均享有优先购买权，但应注意次承租人因已经实际占有、使用房屋，其优先购买权优先于承租人。
 
　　五、关于租赁房屋被拍卖、抵押、查封等相关问题
 
　　根据《物权法》相关规定，如果出租在前，抵押在后，那么出租方的权益优先保障，可以说是“抵押不破租赁”;反之，已登记的抵押在前，出租在后，根据物权优于债权的民法原则，租赁关系应予以解除。承租人只能向出租人主张赔偿。
 
　　而对于租赁关系在先的民事行为，我国立法充分保障承租人的权利不因租赁房屋被拍卖、抵押、查封等受到侵害，但也不是无限制的。 例如法律规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。