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一房二卖 谁是房子的主人

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2013-12-05

  核心内容:购买房子,遇到一房二卖的情况,那么谁是房子的主人呢?下面,上海房产律师网结合案例给大家详细讲解,希望对您有帮助。

  案情介绍:

  甲委托拍卖行拍卖其房屋一栋,房屋经拍卖后,竞买人乙要求甲办理房产登记。但是在拍卖期间,甲见房地产涨价又以更高的价格将房屋卖给了第三人丙,而且与丙办理了预告登记。现在,丙也要求甲办理房屋权属登记。请问,甲的房屋应当卖予乙还是丙呢?

  律师评析:

  本案是一个典型的“一房二卖”案例。甲与乙之间形成的是债权关系,而甲与丙之间形成的是物权关系。我国《物权法》对不动产权属变动采债权形式主义,即要求当事人之间具有债权意思且履行了登记行为。《物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。因此,甲仍为房屋所有权人。

  为了防止“一房二卖”等违约行为,《物权法》第20条规定,当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。本案中,甲与丙签订房屋买卖合同并办理了预告登记,只要丙自能够进行不动产登记之日起三个月内申请权属登记,则预告登记有效,具有对抗竞买人乙的债权请求权的效力。

  综上所述,根据本案情况,因为甲丙之间已经办理了预告登记,所以,甲丙之间的房屋买卖关系优先于甲乙之间的。因此,在丙能够进行不动产登记之日起3个月内可以申请权属登记,逾期,丙就不能得到优先权了。
 

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