买房过户才知有隐患？解读房产纠纷

2023年3月11日，原告卞某贝与被告李某林签订《房地产买卖合同》，约定卞某贝购买李某林所有的房屋，总价款206万元。双方同日另签订补充协议，约定后期若因产权调查显示有违章行为导致交易无法进行，双方和平解约、互不追究责任。卞某贝如约支付全部购房款，双方于3月22日办理产权过户。

然而，街道执法部门已于3月16日对涉案房屋进行检查，并于3月17日出具房屋质量检测报告，认定房屋两处承重构件存在拆除现象，存在安全隐患。李某林虽知晓上述检查情况，但未告知卞某贝。4月3日，街道办事处向卞某贝出具《责令改正通知书》及检测报告，要求其恢复房屋承重结构；同年8月30日，街道办事处再向卞某贝出具恢复原状决定书，责令立即恢复损坏的承重结构。

卞某贝诉至法院，请求：1.解除双方所签《上海市房地产买卖合同》；2.李某林返还房款206万元；3.李某林支付违约金41.2万元；4.李某林赔偿律师费12.5万元。李某林辩称：其本人并不知晓承重墙被拆除事实，亦已将城管上门查看情况告知卞某贝；双方所签补充协议已对违章后果作出“和平解约、互不追究”的安排，且房屋已顺利过户，故不同意卞某贝的诉请。

上海市宝山区人民法院判决: 一、原告卞某贝与被告李某林就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》解除; 二、被告李某林返还原告卞某贝房款206万元; 三、原告卞某贝将涉案房屋返还给被告李某林; 四、被告李某林赔偿原告卞某贝律师费7万元; 五、驳回原告卞某贝的其他诉讼请求。宣判后，双方当事人均未提起上诉，判决已发生法律效力。

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。同时《中华人民共和国民法典》第六百一十条规定，因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以解除合同。房屋承重结构直接关系居住安全，属于房屋核心质量范畴。卖方在交易过程中，负有如实告知房屋真实状况的法定义务。卖方隐瞒承重结构拆改的重大瑕疵，导致买方无法正常安全居住，购房的核心合同目的落空，买方依法享有合同解除权，并可要求违约方承担赔偿损失的违约责任。

秦某系张某与其前夫之女。北京市房山区某房屋（以下简称案涉房屋）登记在张某名下。2021年2月，张某与秦某签订《承诺书》，载明：“母亲张某自愿将自己名下的案涉房屋，以无偿赠与的方式赠送给女儿秦某，但保留自己有生之年在此赠与住房内永久性居住的权利。受赠人女儿秦某郑重承诺：在接受赠与后即承担起对母亲张某生老病死的赡养与善待义务，张某在此住房内永久居住……”。张某、秦某作为承诺方均签名按印。

2021年3月，张某与秦某签订《赠与合同》，约定张某将案涉房屋赠与秦某，并于同日将案涉房屋过户至秦某名下，未办理居住权登记。2021年5月，秦某与案外人朱某签订房屋买卖合同，约定将案涉房屋出售给朱某。后因本案所涉产权纠纷，案涉房屋被法院保全查封，无法办理网签及后续不动产转移登记手续，朱某遂以房屋买卖合同纠纷向法院起诉秦某解除合同，法院判决解除合同，秦某返还朱某定金、给付朱某违约金及居间服务费损失，判决已生效。

张某主张本案系附义务的赠与，秦某需履行赡养义务以及保障张某在案涉房屋的永久居住权益，秦某未对张某履行赡养义务且将案涉房屋出售，故诉至法院，要求撤销对案涉房屋的赠与，秦某返还张某案涉房屋并配合办理所有权变更登记手续。

北京市第二中级人民法院审理后认为，张某与秦某签订的保留居住权益赠与的《承诺书》系双方真实意思表示，应属合法有效。制式《赠与合同》仅为配合房屋过户的法律行为，不能否定《承诺书》的约定内容。秦某接受赠与后擅自出售房屋，违反赠与附随义务，最终判决撤销本次房屋赠与，判决已生效。

根据《中华人民共和国民法典》第六百六十一条规定，赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。《中华人民共和国民法典》第六百六十三条规定，受赠人不履行赠与合同约定的义务的，赠与人可以撤销赠与。父母将房产赠与子女并附带赡养、居住保障义务，属于合法有效的附义务赠与。子女取得房屋产权后，擅自处置房屋、无视老人居住权益、拒不履行赡养附随义务，违反双方约定，赠与人可依法行使撤销权，收回赠与房产。